Construction Management (CM): En entreprenadform inom byggprojekt

Byggprojekt är mycket strukturerade, oavsett om det handlar om att bygga ett nytt köpcentrum eller bostadshus. De består ofta av många rörliga delar, samt av olika aktörer och personer som måste vara samordnade under hela projektets gång. För att göra det enklare för sig själv som byggherre väljer många genomförandeformen construction management (CM), en slags upphandlingsform där man anställer någon att ta över mycket av ansvaret under byggprojektet.

Precis som alla andra projekt består construction management av olika faser, från design till planering och schemaläggning till genomförande och avslut. Var och en av dessa faser kan vara komplicerade nog i sig själva, men i kombination med hela byggprojektets olika delar blir det än mer komplext . Den här texten tittar närmre på construction management, vad det är, hur ansvaret fördelas och hur arbetet ser ut för ett så kallat CM-företag.

Vad är Construction Management (CM)?

I construction management, en genomförandemetod som grundar sig i upphandlingsformen delad entreprenad, upphandlar en byggherre med ett så kallat CM-företag. Ett CM-företag är inte en entreprenör utan är någon som sköter mer administrativa uppgifter åt byggherren, så som projektering, upphandling med byggets entreprenörer, ansvar för samordning och arbetsmiljö, kalkyler med mera. CM-företaget deltar i byggprojektet från början till slut samt bidrar med expertkunskap och är därför ofta till mycket stor hjälp för byggherren och spelar en viktig roll. I en generalentreprenad, vilken är en annan vanlig upphandlingsform, sköter generalentreprenören dessa uppgifter.

En byggherre som väljer construction management för sitt projekt kommer fortsätta ha en stor del inflytande över bygget, precis som vid en delad entreprenad. Man flyttar en större del av sitt ansvar till det CM-företag man anlitar vilket är väldigt avlastande, men har fortfarande kvar en hel del kontroll. För att det ska kunna ske är det dock avgörande att CM-företaget och de projektledare samt specialister som man anställer kan sin sak och är tillräckligt kompetenta inom construction management och byggprocesser i allmänhet.

Om det sköts rätt så påstås construction management ha många fördelar framför andra upphandlingsformer. Construction management anses till exempel vara ett mer flexibelt tillvägagångssätt för byggen samt leda till snabbare byggprojekt utan att offra kvalitén på resultatet. Dessutom leder det ofta till bättre priser. Construction management lämpar sig särskilt för de byggherrar som vill ha mycket insikt i sitt byggprojekt, som behöver kunna börja bygga så snart som möjligt och om projektets förutsättningar eller krav är otydliga eller sannolikt kommer förändras under byggets gång.

Construction management och projektledning

Det huvudsakliga syftet med construction management är att styra och övervaka framstegen som görs i ett byggprojekt, när det kommer till kvalitet, kostnader och tidsåtgång. Det täcker en rad olika ansvarsområden och expertiser, så som bygg, arkitektur, teknisk förvaltning och ingenjörskunskap, juridik och programvaruanvändning. På det sättet är construction management likt vanlig projektledning på många sätt, även om det finns betydande skillnader med. Generellt brukar projektledning definieras som hanteringen av resurser i ett projekts hela livscykel, genom olika verktyg och metoder för att styra omfattning, kostnad, tid, kvalitet, etc. Detta stämmer som sagt således också för construction management, men när det kommer till byggbranschen måste ens perspektiv ofta vara betydligt bredare. Ett byggprojekt måste nämligen många gånger förhålla sig till hinder av diverse slag, som måste beaktas och hanteras och som är specifika för konstruktion och byggande.

Projekten för construction management

Construction management lämpar sig för alla slags byggprojekt, från stora till små och från enkla till de mer komplexa. Det är dock framför allt när ett byggprojekt är väldigt omfattande som byggherren kan tjäna mest på att anlita ett CM-företag. Vid sådana projekt tenderar tiden vara begränsad och det kan ske ändringar ofta. Vid construction management brukar det gå till som så att man delar upp byggprojektet i mindre delar, där man upphandlar med olika entreprenörer och andra företag allt eftersom. Det är delvis därför construction management anses vara så pass flexibelt, och det gör inte så mycket om projektets bestämmelser behöver ändras under byggets framfart. Construction management hjälper i regel till med att effektivisera arbetet generellt, vilket är varför man ofta lyckas slutföra ett byggprojekt innan deadline med hjälp av CM-företag.

Så ser ansvarsfördelningen ut inom construction management

Generellt sett är projektledaren inom construction management, det vill säga konsulten från det CM-företag som byggherren anlitar, den som är ansvarig för att se till så bygget fortskrider enligt existerande planer och avtal. Det primära ansvaret är att säkerställa så att projektet sköts på ett sätt som säkerställer att det kommer bli klart inom överenskommen tidsram och budget. Därtill ska CM-företaget kontrollera att hela byggprojektet uppfyller samtliga krav och följer alla relevanta regler, förordningar och lagar.

En projektledare inom construction management kan ha uppemot hundra olika ansvar under ett byggprojekt. Exempel på dessa olika ansvar är:

Projektera och förbereda byggprojektet
Göra en budget och bedöma olika kostnader
Schemalägga projektet
Välja rätt byggmetoder och strategier för bygget
Bibehålla nära och bra relationer med byggprojektets samarbetspartners och klienter
Upphandla med utvalda entreprenörer
Förhandla överenskommelser och kontrakt med de anlitade aktörerna
Kontrollera arbetsmiljön och ta hand om de anställda

Så går construction management till

Exakt hur construction management går till kan variera och beror till exempel på hur stort ansvar byggherren överlämnar, hur omfattande och komplext projektet i fråga är och hur många konsulter CM-företaget bidrar med. Vid små projekt där man inte behöver anlita så många olika entreprenörer eller där det inte är så stor risk för att ändringar av projektets förutsättningar kommer ske kan det räcka med en eller ett fåtal konsulter från CM-företaget. Vid mer komplexa projekt skapar ett större antal konsulter och projektledare från CM-företaget en central organiseringsgrupp som sedan styr och planerar hela byggprojektet. Byggherren kan ha insyn och inflytande över exempelvis vilka entreprenörer som anlitas, kostnader och andra beslut. CM-företaget tar hand om projektet från dess att företaget anlitas, vilket ofta är i ett väldigt tidigt skede av projektet, till att det är genomfört och överlämnat antingen tillbaka till byggherren eller till en eventuell kund. Under projektets gång, som kan sträcka sig över olika lång tid, uppstår varierande uppgifter som CM-företaget hanterar åt byggherren. Konsulterna samordnar de olika entreprenörerna, ansöker om bygglov om det är något som krävs för byggåtgärden, sköter kalkyler och följer upp arbetet. Under hela bygget företräder CM-företaget byggherrens intressen, vilket gör att byggherren kan känna sig säker och trygg.

Projekteringen

Projekteringen är en av de viktigaste delarna av ett byggprojekt och är något som CM-företaget tar hand om, om man som byggherre väljer construction management. Projektering är namnet på den fas där man planerar och förbereder ett byggprojekt samt utreder om den planerade byggåtgärden till exempel kräver ett bygglov.

Projekteringen är fasen som sker innan man startar byggets operativa genomförandefas. För att CM-företaget ska kunna starta projekteringen börjar de med att samla in sin byggherred olika önskemål och krav. Sedan preciserar man de exakta metoder som ska användas och vilka konstruktioner som ska byggas, så att man kan skapa ritningar och beskrivningar av bygget.

Samordningsansvar och arbetsmiljöarbete

Att byggherren behåller samordningsansvaret anses ofta vara en av de främsta nackdelarna med en delad entreprenad. Vid construction management brukar CM-företagets konsulter som sagt ta över detta. Det handlar framför allt om att samordna de olika entreprenörerna, vilka vid ett stort och tidskrävande byggprojekt kan röra sig om ett stort antal. Om man inte sköter samordningsansvaret på ett bra sätt kan man riskera förseningar och merkostnader, om det exempelvis uppstår glapp eller missförstånd mellan de olika aktörerna. Ansvaret brukar också handla om att kontrollera att arbetsmiljön uppfyller alla krav som ställs utifrån de lagar och regler som gäller.

De olika faserna inom construction management

Projektledningen av ett byggprojekt kan som sagt se rätt annorlunda ut jämfört med vanlig projektledning av andra typer av projekt, även om det finns några grundläggande aspekter som är desamma. Construction management av ett byggprojekt består vanligtvis av fem stycken övergripande faser, vilka beskrivs under här avsnittet.

1. Initiering

Innan ett byggprojekt börjar bör CM-konsulten, det vill säga projektledaren, undersöka det planerade byggprojektets genomförbarhet. Den rapport som sedan sammanställs är ofta nödvändig för många typer av projekt och så även byggprojekt. Efteråt kan man avgöra om det är en bra idé att fortsätta med byggplanen.

2. Planering och projektering

Den här fasen kan ta olika lång tid men är väldigt ofta tidskrävande. Det kan kännas utmanande eftersom planeringen egentligen aldrig slutar under ett byggprojekt, eftersom det nästan alltid förekommer ändringar under hela projektets gång fram till dess att det är avslutat. Det är här man bestämmer alla grundläggande regler och riktlinjer för byggprojektet, samt definierar projektets exakta förutsättningar. CM-konsulten beräknar kostnader, sätter budget och tar fram en plan för arbetet.

Den här fasen kan också vara krävande på grund av all den dokumentation som ska tas fram. Exempel på dokument är en kommunikationsplan. Det är viktigt att det finns en tydlig och detaljerad kommunikationsplan under byggprojektet. Det här dokumentet bör beskriva olika aspekter av kommunikationen och de kanaler som ska användas, för att på så sätt etablera ett smidigt informationsutbyte och -flöde under genomförandet av bygget. Som nämndes i föregående avsnitt tas också ritningar fram här. Dessa måste vara så detaljerade som möjligt, eftersom de sedan ligger till grund för det operativa arbetet. Det är också bra att ta en fram en plan för riskhantering. Den bör inkludera alla potentiella risker som byggprojektet står inför. En sådan plan kan säkerställa att man är tillräckligt förberedd och att man hanterar sina resurser på ett logiskt och säkert sätt.

3. Den operativa genomförandefasen

Det är här själva genomförandet av bygget faktiskt startar. Den här fasen brukar bestå av två huvudsakliga delar för CM-konsulten, nämligen:

Utförandet av bygget
Kontroll av projektet

Under den här fasen säkerställer CM-konsulten kontinuerligt att alla uppgifter och processer fortskrider som de borde. Möten hålls på en regelbunden basis där alla relevanta aktörer deltar och som syftar till att täcka alla delar av byggprocessen.

4. Övervakning

När det kommer till de flesta typer av byggprojekt i construction management så spenderar CM-konsulterna en majoritet av sin tid på att styra och framför allt övervaka projektet. Det gör konsulten för att kunna göra de anpassningar och ändringar som behövs allt eftersom att byggets förutsättningar förändras. Att construction management är så pass flexibelt gör att det inte brukar vara särskilt svårt att hantera eventuella problem som uppstår.

5. Avslutning

Till sist är det dags att avsluta byggprojektet. Den här fasen representerar fulländandet och leveransen av bygget. Vid den här tidpunkten undersöker CM-konsulten om projektet möter sina initiala målsättningar och om man har hållit sig till den ursprungliga budgeten. Slutligen sammanställer CM-konsulten ofta en rapport som presenterar byggprojektets slutresultat, och som också kan fungera vägledande för framtida byggen.

Construction management på byggarbetsplatsen

Under hela byggandet kommer det finnas problem som uppstår. Ibland är det en konflikt angående konstruktionen mellan två komponenter, och ibland är på grund av att det saknas material och ibland beror det på defekter och skador. Underleverantörerna kommer sannolikt att lösa en del av de mindre problem som uppstår själva, eller bli ombedda att göra det av huvudentreprenören. Vissa problem är dock så pass grundläggande eller stora att de kan påverka hela tidsplanen eller spräcka budgeten. Då är det bra att det finns en eller flera CM-konsulter på plats som kan skapa sig en överblick över problemet i fråga, och förstå vad konsekvenserna kan bli på bygget.

Construction management och schemaläggning

När det kommer till ett byggprojekt så är det viktigaste, förutom att man bygger det man bestämt, att man levererar projektet i tid. Det betyder att man bygger klart det man utlovat inom avtalad tidsram. Om man inte gör det kan det kosta en dyrt, och dessutom skapa en enorm press på bygget. För att ha så bra koll på tidsåtgång och deadlines som möjligt, för alla inblandade parter, är den bästa lösningen ofta digital. En digital lösning för construction management skapar en slags synlighet inom byggprojektet vilket underlättar för alla, och gör det på så sätt möjligt för samtliga intressenter att följa och övervaka alla detaljer och händelser som sker. Här är fyra stycken viktiga komponenter i bra tidsplanering i construction management.

Delegering i realtid

Att kunna skapa, delegera och prioritera uppgifter i realtid under utvecklingen och genomförandet av ett byggprojekt är viktigt. På så sätt kan man avgöra och säkerställa att alla problem blir hanterade i tid och att kostsamma förseningar och ändringar förhindras. Det är helt enkelt ett bra första steg mot att undvika missförstånd inom byggsektorn.

Övervakning av framsteg online

Digitaliseringen av byggbranschen fortskrider gradvis, och schemaläggning är en del av den processen. Att kunna övervaka och följa framsteg som görs online och samtidigt som de sker kan hjälpa en att accelerera projektets framfart och korta ner projektets livscykel. För ett framgångsrikt och lyckat projekt är det avgörande att kunna spåra utvecklingen i realtid med de rätta digitala verktygen.

Skicka ut tidsplanen till arbetarna

Så snart som möjligt efter att man har delegerat färdigt uppgifterna och tagit fram en tydlig handlingsplan är det dags att kommunicera den planen tillsammans med schemat till att inblandade arbetare och parter.

Fördelar med construction management

Det finns som sagt en hel del fördelar med att välja construction management som sin upphandlingsform. Här beskrivs dessa fördelar lite djupare:

Bättre kvalitet: Eftersom att byggherren fortfarande behåller en hel del kontroll och inflytande kan denne också vara med och bestämma exempelvis materialval och metoder. Det innebär att man kan bibehålla en önskad, hög kvalitet.
Flexibilitet: Flexibiliteten är en av de främsta styrkorna med construction management. Flexibiliteten härrör från att projektet i regel delas in i mindre delar med flera olika entreprenörer. Allt eftersom att vissa delar av projektet förändras kan man göra de anpassningar som krävs utan att behöva ändra på hela byggprojektet.
Det går snabbare att bli klar: Den här fördelen går hand i hand med flexibiliteten. På grund av construction managements flexibla natur kan man i regel sätta igång med projektet tidigare och snabbare, genom att sköta projekteringen samtidigt som det operativa arbetet startar.
Lägre kostnader: Då man upphandlar med flera olika entreprenörer för byggprojektets separata mindre delar innebär det att konkurrensen ökar och att priserna därför sjunker.
Starkare och bättre ledning: CM-företaget och dess konsulter agerar som byggherrens högra hand och bistår byggherren med stöd. På så vis blir ledningen inom byggprojektet bättre.

Slutsats

Construction management är en slags delad entreprenad och genomförandeform som passar alla typer av byggprojekt. Med construction management som upphandlingsform behåller byggherren bara en del av ansvaret och överlämnar det mesta av sitt ansvar till de konsulter som anställs genom ett så kallat CM-företag. Byggherren har dock fortfarande kontroll och insikt under hela byggprojektet, och därför verkar CM-företaget framför allt förstärkande. Construction management är ett populärt sätt att styra och leda byggprojekt genom, och har många fördelar. På grund av att ett byggprojekt brukar delas upp i mindre delar med construction management så blir projektet mer flexibelt. Det gör construction management särskilt lämpat för större och mer komplexa projekt eftersom dessa oftare råkar ut för ändringar och problem. Därtill kan kostnaderna bli lägre samtidigt som byggprojekt med construction management ofta blir klarare snabbare jämfört med andra genomförandeformer, till och med innan sina deadlines.