När det kommer till olika typer av byggprojekt måste du som ska utföra projektet bestämma dig för vem som ska bygga och hur de olika ansvarsområdena skall vara fördelade.
Vill du vara mycket inblandad personligen eller vill du kanske hellre att någon annan tar över och sköter både projektering och byggnation?
I valet av entreprenadform är det mycket viktigt att det står klart från start hur avtalet ska se ut och vem som ansvarar för vad.
Välja entreprenadform
Det handlar alltså om att du som byggherre måste välja en så kallad entreprenadform.
De entreprenadformer som finns i Sverige idag är i huvudsak två stycken:
1. Totalentreprenad
2. Utförandeentreprenad
Totalentreprenad och utförandeentreprenad skall dock inte förväxlas med det som kommer sedan, nämligen upphandlingsformerna.
Upphandlingsform är det som du väljer efter att du bestämt dig för vilken entreprenadform du önskar i projektet, dvs hur du ska handla upp arbetet.
Vad betyder begreppet Entreprenadform?
Med entreprenad avser man åtagandet att utföra visst arbete på en bestämd plats åt en byggherre/beställare. Hur arbetet ska utföras och vem som ansvarar för vilket område ska regleras i ett entreprenadavtal eller i ett kontrakt mellan beställaren och entreprenören.
När du bestämt dig för att du vill beställa eller bygga ett hus måste du först bestämma på vilket sätt du vill göra detta, alltså måste du välja entreprenadform. De två former du kan välja mellan är alltså totalentreprenad och utförandeentreprenad.
Skillnaden mellan utförandeentreprenad och totalentreprenad
Utförandeentreprenad och totalentreprenad är två olika entreprenadformer som reglerar ansvaret som en entreprenör och dess beställare tar för slutprodukten. I standardavtalen AB 04 och ABT 06 kan man hitta definitioner av dessa begrepp.
Utförandeentreprenad anges som en entreprenad eller del av entreprenad där beställaren svarar för projekteringen och entreprenören för utförandet. Detta innebär att beställaren tar fram bygghandlingar och därför är ansvarig för sina framtagna konstruktioner och andra tekniska lösningar.
En totalentreprenad anges istället som en entreprenad eller del av entreprenad där entreprenören i förhållande till beställaren svarar för projekteringen och för utförandet. Här tar alltså entreprenören ett mycket större ansvar för hur slutprodukten blir än vid en utförandeentreprenaden.
Vid en totalentreprenad har beställaren ett ansvar att ange vilka krav på olika funktioner som man önskar att entreprenaden ska uppfylla. Entreprenören har sedan ett ansvar är att se till att ta fram konstruktioner och annat som ska leva upp till dessa krav.
Det är inte ovanligt att det förekommer totalentreprenader där beställaren också har kommit med förslag på tekniska lösningar. I de fallen ska entreprenören anpassa entreprenaden så att kraven i övrigt uppfylls.
Entreprenadformerna förväxlas ofta med upphandlingsformerna delad entreprenad och generalentreprenad vilka faktiskt endast beskriver hur avtalsstrukturen ser ut.
Entreprenadformer blandas
Rent teoretiskt finns det dessa två grundläggande entreprenadformer, men i praktiken finns det en mängd kombinationer av dessa två entreprenadformer och det är inte ovanligt att entreprenadformen som används faktiskt är en blandning av dessa.
Vad är det då som styr vilken entreprenadform som ska tillämpas i den specifika entreprenaden?
För att avgöra vilken typ av entreprenadform som gäller mellan de båda parterna måste avtalets leveransbestämmelser tillsammans med avtalets föreskrifter studeras, det vill säga vad parterna faktiskt har kommit överens om i det specifika fallet som gäller. Detta gör att det är oerhört viktigt att granska avtalshandlingarna noggrant för att vara medveten om vilket ansvar respektive part har på respektive del av entreprenaden samt vilket regelverk som skalla användas.
Anges ”ABT” i kontraktet trots att det är en utförandeentreprenad så är det också ABT-bestämmelser som blir tillämpliga. Dock blir inte ansvaret för entreprenören ett funktionsansvar enbart för att man hänvisar till ABT. För detta krävs att även omständigheterna övrigt visar att det är fråga om en totalentreprenad.
Viktigt att komma ihåg
Det är innehållet i avtalet som styr vilken entreprenadform det blir, detta oavsett hur man namnger entreprenaden. Det är alltså mycket viktigt att kunna bedöma omfattningen och innehållet på de arbeten det gäller, så att man hänvisar till rätt standardbestämmelser.
Det är också viktigt att vara kritiskt när man läser ett förslag till entreprenadavtal som kommer ifrån motparten så att man upptäcker och även tidigt påtalar, om man anser att det som överenskommits är en utförandeentreprenad även om motparten vill kalla det för en totalentreprenad.
Totalentreprenad
Totalentreprenad är entreprenadform där en enda entreprenör (totalentreprenör) är ansvarig för både projektering och produktion och som i sin tur tar in olika underentreprenörer. Vid totalentreprenad har beställaren alltså bara en avtalspart.
Detta är en entreprenad där entreprenören ansvarar för såväl projekteringen som utförande av arbetet. Entreprenören har ett funktionsansvar för entreprenaden, det vill säga entreprenören ansvarar för att projektet/byggnaden uppfyller den avtalade funktionen.
När entreprenadavtalet är undertecknat utgör det grunden för vad som ingår i priset och vad som inte ingår i priset. Det är därför viktigt att allt du vill ha faktiskt finns med i själva avtalet. För arbeten som ändras eller tillkommer efter avtalet får du betala extra, på samma sätt som avdrag ska göras om arbeten av någon anledning inte utförs. Det är därför viktigt att hålla koll på, och dokumentera, de arbeten som ändras efter avtalet har undertecknats.
Funktionskrav från beställaren
Vad gäller totalentreprenader är syftet att de ska genomföras på så sätt att beställaren bestämmer hur entreprenaden ska fungera i färdigt skick. Beställaren har till entreprenören här alltså angett ett så kallat funktionskrav. Entreprenören skall efter detta både utreda och projektera arbetsutförandet för att entreprenaden ska uppfylla den funktion som beställaren ställt på entreprenaden.
Entreprenörens funktionsansvar innebär att entreprenören, inom ramen för sitt åtagande gentemot beställaren, ansvarar för den planerade användningen som beställaren har redovisat för entreprenören. Vid en totalentreprenad har entreprenören hela ansvaret, det vill säga entreprenören ansvarar dels för eventuella fel som dyker upp i entreprenaden, men även för att entreprenadens funktion motsvarar det som man har avtalat mellan varandra.
Avtalet
Totalentreprenader bör baseras på ett standardavtal som heter ”ABT06”, ”Allmänna bestämmelser för totalentreprenader” när både beställare och entreprenör är näringsidkare. ABT06 innefattar byggnads-, anläggnings- och installationsarbeten, och ges ut av ”Byggandets Kontraktskommitté” (BKK). Om beställaren är konsument gäller alltid konsumenttjänstlagen (1985:716). Som komplement till lagen kan ”ABS09”, ett avtal framtaget av Konsumentverket, Villaägarnas Riksförbund, Sveriges Byggindustrier med flera, användas parterna emellan.
I en totalentreprenad är det oerhört viktigt att beställaren noga anger i avtalet med tillhörande handlingar vilka funktionskrav som man ställer på entreprenaden. Avtalet ”ABT06” har formulerats för att hantera de situationer som kan uppkomma vid totalentreprenader, det är dock inte ovanligt att beställaren föreskriver åtminstone delar av arbetsutförandet genom att påtala tekniska lösningar till entreprenören. I dessa fall ska entreprenören endast utföra entreprenaden på det sätt som beställaren anvisat, det vill säga enligt de tekniska lösningarna som presenterats. Självklart måste entreprenaden utföras fackmässigt.
Utförandeentreprenad
Utförandeentreprenad är en entreprenad där beställaren ansvarar för projekteringen och entreprenören för utförandet av entreprenaden. Entreprenören saknar funktionsansvar, men utförandet måste vara fackmässigt.
Beställaren projekterar
I utförandeentreprenader är utgångspunkten att beställaren genom en egen utredning och noggrann projektering, anger vad entreprenören ska utföra. Kontraktet ”AB” har formulerats för att hantera de situationer som kan uppkomma vid en utförandeentreprenad.
Entreprenören ska sedan utföra arbetet enligt de ritningar med mera, som har presenterats av beställaren i fråga, vilket innebär att entreprenören inte ansvarar för att entreprenaden blir funktionsduglig. Det enda kravet som entreprenören måste uppfylla är att det utförda arbetet är fackmässigt. Det är sedan beställaren själv som är ansvarig för att entreprenaden uppfyller den funktion som är avsedd.
Vid en utförandeentreprenad ställs stora krav på beställaren när projekteringsunderlaget ska tas fram. Vidare krävs det att beställaren även inspekterar att entreprenören utför arbetet enligt det underlag som beställaren tagit fram.
Ibland förekommer det att man i utförandeentreprenader istället för att bestämma kring utförandet, ställer krav på hur delen ska fungera. I de här fallen överlämnar beställaren ansvaret till entreprenören att bestämma hur utförandet ska ske. För det fall där AB tillämpas för entreprenaden, vilket är utgångspunkten vid en utförandeentreprenad, får man lösa eventuella problem med avtalets hjälp.
Upphandlingsformer
Det är mycket viktigt att skilja på så kallade entreprenadformer mot upphandlingsformer för utförandeentreprenad. Upphandlingsformen reglerar antalet entreprenörer som ska upphandlas och dess förhållande till varandra. I Sverige finns tre grundläggande upphandlingsformer, delad entreprenad och generalentreprenad samt samordnad generalentreprenad.
Precis som inom entreprenadformerna finns här ett flertal olika varianter och kombinationer av upphandlingsformerna.
En delad entreprenad innebär att beställaren upphandlar och har avtal med samtliga entreprenörer. Entreprenörerna blir sidoentreprenörer till varandra.
I en generalentreprenad upphandlar beställaren en entreprenör (generalentreprenören). Generalentreprenören upphandlar i sin tur ett antal underentreprenörer. Underentreprenörerna blir sidoentreprenörer till varandra.
Generalentreprenad
Generalentreprenad är när en enda entreprenör har ett direkt avtalsförhållande till beställaren. En entreprenad som innebär att en så kallad generalentreprenör samordnar ett antal underliggande delentreprenader.
I en generalentreprenad handlar alltså beställaren upp en entreprenör (generalentreprenören) som sedan i sin tur handlar upp ett antal underentreprenörer. Beställarens kontroll blir därmed mindre, samtidigt som en del av risken för att saker hamnar ”mellan stolarna” övergår på generalentreprenören. En generalentreprenad kan vara både en utförandeentreprenad eller en totalentreprenad.
Generalentreprenad är den vanligaste formen av utförandeentreprenad. Avtalet baseras på färdiga bygghandlingar som kan justeras för att ta i beaktning vad som anges i entreprenörens anbud. När avtalet är undertecknat blir det kostnadstillägg eller avdrag för alla ändringar som sedan tillkommer eller avgår. Därför måste du hålla reda på vad som ingår och inte ingår i kontraktet, liksom på vilka ändringar som sker och varför, och som därför alltid ska dokumenteras.
Delad entreprenad
En annan vanlig form av utförandeentreprenad är en så kallad delad entreprenad. Den innebär att du själv upphandlar och avtalar med de företag som ansvarar för de olika delarna av projektet. En av entreprenörerna kan utses till huvudentreprenör och ges i uppdrag att samordna övriga entreprenörer på byggplatsen. I annat fall ansvarar du själv för den samordningen. Det är ett omfattande arbete som kan leda till förseningar och oförutsedda kostnader om det brister i samordningen. Professionella byggherrar anlitar vanligtvis en projektledare i detta syfte.
Med delad entreprenad har du själv kontroll över bygget och vilka företag som är engagerade i det. Det kräver dock både mycket bakomliggande kunskap och erfarenhet.
Samordnad generalentreprenad
En vanlig form av generalentreprenad innebär att du köper projektering och byggmaterial av ett företag, och anlitar ett annat för byggarbetet. Sedan får du ofta själv anlita övriga hantverkare som behövs för el, VVS- och markarbeten med mera. Det blir alltså en form av ett mellanting mellan en generalentreprenad och delad entreprenad. Här har du inte hela kontrollen över hur byggnaden utformas, men du har dock hela ansvaret för hur arbetet planeras, samordnas och utförs. Det kan bli besvärligt om inte resultatet blir bra, och problem att komma till rätta med fel och brister i utförandet, om olika inblandade parter skyller på varandra eller på bristande samordning av dig.
Det kan vara bra att känna till att konsumentköplagen istället för konsumenttjänstlagen går att tillämpa vid köp av monteringsfärdiga hus, det vill säga om inte säljaren även uppför huset på fastigheten.
”Nyckelfärdigt”
När du tittar på olika huserbjudanden kan du stöta på begreppen ”totalentreprenad”, ”nyckelfärdigt” eller ”stomrest”. Vad som menas med dessa kan variera från fall till fall. Därför måste du se till att få tydlig information från både säljare och entreprenörer om vad deras erbjudanden egentligen innebär. Titta efter meningar som ”med nyckelfärdigt menar vi att huset är så färdigt att…”. Begär alltid kompletterande information om du är osäker på vad som menas och låt alltid någon sakkunnig granska avtalet om inte standardavtal används, eller om standardavtalet innehåller strykningar eller ändringar.
Sammanfattning
När du har att göra med olika typer av byggprojekt måste du som vill utföra projektet bestämma dig för vem som ska bygga och hur de olika ansvarsområdena skall vara fördelade. Vill du vara mycket inblandad personligen eller lite?
Entreprenadformer
Med entreprenad avser man åtagandet att utföra visst arbete på en bestämd plats åt en beställare. Hur arbetet ska utföras och vem som ansvarar för vilket område ska regleras i ett entreprenadavtal eller i ett kontrakt mellan beställaren och entreprenören.
När du bestämt dig för att du vill beställa eller bygga ett hus måste du först bestämma på vilket sätt du vill göra detta, alltså måste du välja entreprenadform. De två former du kan välja mellan är alltså totalentreprenad och utförandeentreprenad.
Totalentreprenad
Totalentreprenad är entreprenadform där en enda entreprenör (totalentreprenör) är ansvarig för både projektering och produktion och som i sin tur tar in olika underentreprenörer. Vid totalentreprenad har beställaren alltså bara en avtalspart.
Detta är en entreprenad där entreprenören ansvarar för såväl projekteringen som utförande av arbetet. Entreprenören har ett funktionsansvar för entreprenaden, det vill säga entreprenören ansvarar för att projektet/byggnaden uppfyller den avtalade funktionen.
Utförandeentreprenad
Utförandeentreprenad är en entreprenad där beställaren ansvarar för projekteringen och entreprenören för utförandet av entreprenaden. Entreprenören saknar funktionsansvar, men utförandet måste vara fackmässigt.
Upphandlingsformer
Det är mycket viktigt att skilja på så kallade entreprenadformer mot upphandlingsformer. Detta väljs efter du valt entreprenadform. Upphandlingsformen reglerar antalet entreprenörer som ska upphandlas och dess förhållande till varandra. I Sverige finns tre grundläggande upphandlingsformer, delad entreprenad och generalentreprenad samt samordnad generalentreprenad.
Generalentreprenad
Generalentreprenad är när en enda entreprenör har ett direkt avtalsförhållande till beställaren. En entreprenad som innebär att en så kallad generalentreprenör samordnar ett antal underliggande delentreprenader.
Delad entreprenad
En annan vanlig form av utförandeentreprenad är en så kallad delad entreprenad. Den innebär att du själv upphandlar och avtalar med de företag som ansvarar för de olika delarna av projektet.
Samordnad generalentreprenad
En vanlig form av generalentreprenad innebär att du köper projektering och byggmaterial av ett företag, och anlitar ett annat för byggarbetet. Sedan får du ofta själv anlita övriga hantverkare som behövs för el, VVS- och markarbeten med mera. Det blir alltså en form av ett mellanting mellan en generalentreprenad och delad entreprenad.
