Har du kanske bestämt dig för att bygga ett hus (eller utföra någon form av markanläggning)?
Då måste du även se till att du väljer rätt form av entreprenadform.
Entreprenadformen avgör hur alla de olika ansvarsområdena inom projektet skall vara fördelade mellan beställare (du/byggherren) och entreprenören (byggföretaget), samt hur avtalet ska komma att se ut.
Beroende på vilken entreprenadform du väljer kommer byggprojektet att se olika ut vad det gäller ansvaret för slutprodukten. I Sverige har vi i huvudsak två olika former av entreprenader, totalentreprenad och utförandeentreprenad.
Vad är Totalentreprenad?
Totalentreprenad är entreprenadform där en enda entreprenör (totalentreprenör) är ansvarig för både projektering och produktion och som i sin tur tar in olika underentreprenörer. Vid totalentreprenad har beställaren alltså bara en avtalspart.
Detta är en entreprenad där entreprenören ansvarar för såväl projekteringen som utförande av arbetet. Entreprenören har ett funktionsansvar för entreprenaden, det vill säga entreprenören ansvarar för att projektet/byggnaden uppfyller den avtalade funktionen.
När entreprenadavtalet är undertecknat utgör det grunden för vad som ingår i priset och vad som inte ingår i priset. Det är därför viktigt att allt du vill ha faktiskt finns med i själva avtalet. För arbeten som ändras eller tillkommer efter avtalet får du betala extra, på samma sätt som avdrag ska göras om arbeten av någon anledning inte utförs. Det är därför viktigt att hålla koll på, och dokumentera, de arbeten som ändras efter avtalet har undertecknats.
Beställaren anger funktionskrav
Vad gäller totalentreprenader är syftet att de ska genomföras på så sätt att beställaren bestämmer hur entreprenaden ska fungera i färdigt skick. Beställaren har till entreprenören här alltså angett ett så kallat funktionskrav. Entreprenören skall efter detta både utreda och projektera för att entreprenaden ska uppfylla den funktion som beställaren ställt på entreprenaden.
Entreprenörens funktionsansvar innebär att entreprenören, inom ramen för sitt åtagande gentemot beställaren, ansvarar för den planerade användningen som beställaren har redovisat för entreprenören. Vid en totalentreprenad har entreprenören hela ansvaret, det vill säga entreprenören ansvarar dels för eventuella fel som dyker upp i entreprenaden, men även för att entreprenadens funktion motsvarar det som man har avtalat mellan varandra.
Avtalet
Totalentreprenader bör baseras på ett standardavtal som heter ”ABT06”, ”Allmänna bestämmelser för totalentreprenader” när både beställare och entreprenör är näringsidkare. ABT06 innefattar byggnads-, anläggnings- och installationsarbeten, och ges ut av ”Byggandets Kontraktskommitté” (BKK). Om beställaren är konsument gäller alltid konsumenttjänstlagen (1985:716). Som komplement till lagen kan ”ABS09”, ett avtal framtaget av Konsumentverket, Villaägarnas Riksförbund, Sveriges Byggindustrier med flera, användas parterna emellan.
I en totalentreprenad är det oerhört viktigt att beställaren noga anger i avtalet med tillhörande handlingar vilka funktionskrav som man ställer på entreprenaden. Avtalet ”ABT06” har formulerats för att hantera de situationer som kan uppkomma vid totalentreprenader, det är dock inte ovanligt att beställaren föreskriver åtminstone delar av arbetsutförandet genom att påtala tekniska lösningar till entreprenören. I dessa fall ska entreprenören endast utföra entreprenaden på det sätt som beställaren anvisat, det vill säga enligt de tekniska lösningarna som presenterats. Självklart måste entreprenaden utföras fackmässigt.
Hur ser kontraktet ut?
Kontraktet för en totalentreprenad kan se ut på två sätt:
1. Kontraktet tecknas med en husfabrikant som ansvarar för ritningar och konstruktion, allt material och tar på sig allt arbete.
2. Kontraktet tecknas med en byggmästare som köper husmaterialet från en husfabrikant.
I båda fall har du som byggherre/beställare alltid ansvar för att regelverket inom branschen följs ordentligt. Tänk även på att kostnader för eventuell fastighetsbildning, utsättning av huset på tomten, radonmätning och liknande, liksom pantbrevskostnad och räntekostnad tillkommer utöver det du ska betala för huset och byggarbetet. Rent praktiskt kan totalentreprenören ta hand om vissa av dessa arbeten och tillståndsansökningar. Då måste ni skriva ett särskilt avtal gällande detta.
Upphandlingsformer
När du valt att använda dig av totalentreprenad som entreprenadform måste du även välja upphandlingsform. Det är mycket viktigt att skilja på så kallade entreprenadformer mot upphandlingsformer. Upphandlingsformen reglerar antalet entreprenörer som ska upphandlas och dess förhållande till varandra. I Sverige finns tre grundläggande upphandlingsformer, delad entreprenad och generalentreprenad samt samordnad generalentreprenad.
Precis som inom entreprenadformerna finns här ett flertal olika varianter och kombinationer av upphandlingsformerna.
En delad entreprenad innebär att beställaren upphandlar och har avtal med samtliga entreprenörer. Entreprenörerna blir sidoentreprenörer till varandra.
I en generalentreprenad upphandlar beställaren en entreprenör (generalentreprenören). Generalentreprenören upphandlar i sin tur ett antal underentreprenörer. Underentreprenörerna blir sidoentreprenörer till varandra.
Kontrollansvarig
När man ska genomföra ett projekt som kräver bygglov eller bygganmälan, som exempelvis nybyggen eller tillbyggnader på större hus, behövs en kontrollansvarig. När den nya plan- och bygglagen trädde i kraft 2011 infördes detta ganska nya begrepp som alltså kallas kontrollansvarig som en ersättning till den tidigare titeln kvalitetsansvarig.
Samtidigt som detta skedde så skärptes även kraven för denna roll och därmed också kompetensen på den kontrollansvarige. Som kontrollansvarig har man ansvar för att kontrollera att byggprojektet fullföljs i enlighet med gällande lagstiftning. Det gör man genom att upprätta en kontrollplan som byggherren ansvarar för att den följs. Under projektets gång gör den kontrollansvarige besiktningar på bygget för att se till att kontrollplanen följs, och meddelar byggherren när den inte gör det.
Vid byggnadsarbeten som kräver bygg-, rivnings- eller marklov ska byggherren i projektet enligt plan- och bygglagen utse en certifierad så kallad kontrollansvarig. Man kan också behöva anlita en kontrollansvarig om en byggnad ska ändras, exempelvis om ändringen berör bärande delar.
En kontrollansvarig är som spindeln i nätet, den person som ska ha en övergripande kontroll över alla delar inom ett byggprojekt och att allt arbete som utförs även utförs på ett korrekt vis.
Kontrollansvarigs uppgift:
• Upprätta ett förslag till kontrollplan i samarbete med byggherren.
• Se till att kontrollplanen följs och att nödvändiga kontroller utförs.
• Närvara vid tekniska samråd, besiktningar och andra kontroller och vid byggnadsnämndens arbetsplatsbesök.
• Dokumentera sina byggplatsbesök och noterar iakttagelser som kan vara viktiga vid utvärderingen inför slutbesked.
• Upprätta ett utlåtande till byggherren och byggnadsnämnden som underlag för slutbesked.
När behövs det inte en kontrollansvarig?
Det krävs ingen kontrollansvarig vid vissa enklare åtgärder, det vill säga i relativt okomplicerade ärenden, där byggherren bedöms kunna uppfylla sitt ansvar utan stöd av en kontrollansvarig. De åtgärder som avses är:
• åtgärder som inte kräver lov eller anmälan,
• små ändringar av en- eller tvåbostadshus,
• små ändringar av andra byggnader än en- eller tvåbostadshus,
• åtgärder avseende uthus, garage och andra små byggnader,
• att flytta en eller flera enkla byggnader,
• byte av färg, fasadbeklädnad eller taktäckningsmaterial eller andra åtgärder som avsevärt påverkar byggnadens yttre utseende, förutsatt att byggnaden inte är en särskilt värdefull byggnad,
• åtgärder avseende skyltar eller ljusanordningar,
• åtgärder som kräver rivningslov på grund av utökad lovplikt i detaljplan eller områdesbestämmelser, och
• åtgärder som kräver marklov, om åtgärden är liten.
• anordna, inrätta, uppföra, flytta eller väsentligt ändra fasta cisterner och andra fasta anläggningar för kemiska produkter som är hälso- och miljöfarliga och för varor som kan medföra brand eller andra olyckshändelser, om anläggningen är liten och endast avsedd för en fastighets behov,
• anordna, inrätta, uppföra, flytta eller väsentligt ändra bygglovspliktiga vindkraftverk, om vindturbinens diameter är mindre än tre meter,
• anordna, inrätta, uppföra, flytta eller väsentligt ändra murar och plank,
• anordna, inrätta, uppföra, flytta eller väsentligt ändra parkeringsplatser utomhus, om anläggningen är liten,
• anordna, inrätta, uppföra, flytta eller väsentligt ändra begravningsplatser, om anläggningen är liten, eller
• anordna, inrätta, uppföra, flytta eller väsentligt ändra transformatorstationer
Skillnaden mellan totalentreprenad och utförandeentreprenad
Utförandeentreprenad och totalentreprenad är två olika entreprenadformer som reglerar ansvaret som en entreprenör och dess beställare tar för slutprodukten. I standardavtalen AB 04 och ABT 06 kan man hitta definitioner av dessa begrepp. Utförandeentreprenad anges som en entreprenad eller del av entreprenad där beställaren svarar för projekteringen och entreprenören för utförandet. Detta innebär att beställaren tar fram bygghandlingar och därför är ansvarig för sina framtagna konstruktioner och andra tekniska lösningar.
En totalentreprenad anges istället som en entreprenad eller del av entreprenad där entreprenören i förhållande till beställaren svarar för projekteringen och för utförandet. Här tar alltså entreprenören ett mycket större ansvar för hur slutprodukten blir än vid en utförandeentreprenaden. Vid en totalentreprenad har beställaren ett ansvar att ange vilka krav på olika funktioner som man önskar att entreprenaden ska uppfylla. Entreprenören har sedan ett ansvar är att se till att ta fram konstruktioner och annat som ska leva upp till dessa krav. Det är inte ovanligt att det förekommer totalentreprenader där beställaren också har kommit med förslag på tekniska lösningar. I de fallen ska entreprenören anpassa entreprenaden så att kraven i övrigt uppfylls. Entreprenadformerna förväxlas ofta med upphandlingsformerna delad entreprenad och generalentreprenad vilka faktiskt endast beskriver hur avtalsstrukturen ser ut.
Entreprenadformer blandas
Rent teoretiskt finns det dessa två grundläggande entreprenadformer, men i praktiken finns det en mängd kombinationer av dessa två entreprenadformer och det är inte ovanligt att entreprenadformen som används faktiskt är en blandning av dessa.
Vad är det då som styr vilken entreprenadform som ska tillämpas i den specifika entreprenaden?
För att avgöra vilken typ av entreprenadform som gäller mellan de båda parterna måste avtalets leveransbestämmelser tillsammans med avtalets föreskrifter studeras, det vill säga det är vad parterna faktiskt har kommit överens om i det specifika fallet som gäller. Detta gör att det är oerhört viktigt att studera avtalshandlingarna noggrant för att vara medveten om vilket ansvar respektive part har på respektive del av entreprenaden samt vilket regelverk som skalla användas. Anges ”ABT” i kontraktet trots att det är en utförandeentreprenad så är det också ABT-bestämmelser som blir tillämpliga. Dock blir inte ansvaret för entreprenören ett funktionsansvar enbart för att man hänvisar till ABT. För detta krävs att även omständigheterna övrigt visar att det är fråga om en totalentreprenad.
Tänk på att…
Det är innehållet i avtalet som styr vilken entreprenadform det blir, detta oavsett hur man namnger entreprenaden. Det är alltså mycket viktigt att kunna bedöma omfattningen och innehållet på de arbeten det gäller, så att man hänvisar till rätt standardbestämmelser. Det är också viktigt att vara kritiskt när man läser ett förslag till entreprenadavtal som kommer ifrån motparten så att man upptäcker och även tidigt påtalar, om man anser att det som överenskommits är en utförandeentreprenad även om motparten vill kalla det för en totalentreprenad.
Fördelar och nackdelar med totalentreprenad
Fördelen med totalentreprenad är att du bara har ett kontrakt och en motpart. Det är enklare och kräver mindre arbetsinsats av dig, färre aktörer och trådar att hålla ordning på.
Samtidigt är du dock beroende av ett och samma företag vilket kan ställa till med problem om något skulle gå fel i processen. Om entreprenören exempelvis skulle gå i konkurs kan du förlora allt, om du inte har rätt försäkringar. Det gäller alltså att veta vem det egentligen är som du skriver avtal med. Du kan till exempel fråga hos kronofogdemyndigheten om företaget har några skulder. Hos Bolagsverket, som är en del av det som tidigare hette Patent- och registreringsverket kan du också inhämta mer information om företaget.
Nyckelfärdiga hus
När du tittar på olika huserbjudanden kan du stöta på begreppen ”totalentreprenad”, ”nyckelfärdigt” eller ”stomrest”. Vad som menas med dessa kan variera från fall till fall. Därför måste du se till att få tydlig information från både säljare och entreprenörer om vad deras erbjudanden egentligen innebär. Titta efter meningar som ”med nyckelfärdigt menar vi att huset är så färdigt att…”. Begär alltid kompletterande information om du är osäker på vad som menas och låt alltid någon sakkunnig granska avtalet om inte standardavtal används, eller om standardavtalet innehåller strykningar eller ändringar.
Sammanfattning
Totalentreprenad är entreprenadform där en enda entreprenör (totalentreprenör) är ansvarig för både projektering och produktion och som i sin tur tar in olika underentreprenörer. Vid totalentreprenad har beställaren alltså bara en avtalspart.
Detta är en entreprenad där entreprenören ansvarar för såväl projekteringen som utförande av arbetet. Entreprenören har ett funktionsansvar för entreprenaden, det vill säga entreprenören ansvarar för att projektet/byggnaden uppfyller den avtalade funktionen.
Vid en totalentreprenad har entreprenören hela ansvaret, det vill säga entreprenören ansvarar dels för eventuella fel som dyker upp i entreprenaden, men även för att entreprenadens funktion motsvarar det som man har avtalat mellan varandra.
Beställaren anger funktionskrav
Vad gäller totalentreprenader är syftet att de ska genomföras på så sätt att beställaren bestämmer hur entreprenaden ska fungera i färdigt skick. Beställaren har till entreprenören här alltså angett ett så kallat funktionskrav. Entreprenören skall efter detta både utreda och projektera arbetsutförandet för att entreprenaden ska uppfylla den funktion som beställaren ställt på entreprenaden.
Olika entreprenadformer
Beroende på vilken entreprenadform du väljer kommer byggprojektet att se olika ut vad det gäller ansvaret för slutprodukten. I Sverige har vi två olika former av entreprenad, totalentreprenad och utförandeentreprenad. Det finns dessutom tre olika former av upphandling, som är det steg som kommer efter att du valt entreprenadform. Dessa tre upphandlingsformer ska inte förväxlas med entreprenadformerna. De tre upphandlingsformerna är generalentreprenad, delad entreprenad och samordnad generalentreprenad.
Skillnaden mellan totalentreprenad och utförandeentreprenad
Utförandeentreprenad och totalentreprenad är två olika entreprenadformer som reglerar ansvaret som en entreprenör och dess beställare tar för slutprodukten. I standardavtalen AB 04 och ABT 06 kan man hitta definitioner av dessa begrepp. Utförandeentreprenad anges som en entreprenad eller del av entreprenad där beställaren svarar för projekteringen och entreprenören för utförandet. Detta innebär att beställaren tar fram bygghandlingar och därför är ansvarig för sina framtagna konstruktioner och andra tekniska lösningar.
En totalentreprenad anges istället som en entreprenad eller del av entreprenad där entreprenören i förhållande till beställaren svarar för projekteringen och för utförandet. Här tar alltså entreprenören ett mycket större ansvar för hur slutprodukten blir än vid en utförandeentreprenaden.
Kontraktet
Kontraktet för en totalentreprenad kan se ut på två sätt:
1. Kontraktet tecknas med en husfabrikant som ansvarar för ritningar och konstruktion, allt material och tar på sig allt arbete.
2. Kontraktet tecknas med en byggmästare som köper husmaterialet från en husfabrikant.
I båda fall har du som byggherre/beställare alltid ansvar för att regelverket inom branschen följs ordentligt.
Fördelar och nackdelar med totalentreprenad
Fördelen med totalentreprenad är att du bara har ett kontrakt och en motpart. Det är enklare och kräver mindre arbetsinsats av dig, färre aktörer och trådar att hålla ordning på.
Samtidigt är du dock beroende av ett och samma företag vilket kan ställa till med problem om något skulle gå fel i processen. Om entreprenören exempelvis skulle gå i konkurs kan du förlora allt, om du inte har rätt försäkringar.
