När du som byggherre och beställare skall ta dig an ett nytt byggprojekt är det flera olika val som måste göras innan det fysiska arbetet kan sätta igång.
Du måste se till att det är tydligt vem som skall ansvara för vilka områden. Om detta inte är tydligt fördelat och nedskrivet via avtal kan detta leda till stora problem under projektets gång.
Ponera att något skulle gå fel i byggprocessen, då är det enormt viktigt att det är bestämt redan innan vem som bär ansvaret för de olika delarna i byggprojektet.
Det är främst två olika delar som du som byggherre måste ta ställning till innan projektet kan starta.
Det första är att du ska välja entreprenadform, det vill säga antingen totalentreprenad eller utförandeentreprenad.
Nästa steg är att välja upphandlingsform, vilka är antingen generalentreprenad, delad entreprenad eller samordnad generalentreprenad. Det är upphandlingsformen som avgör och reglerar antalet entreprenörer som ska upphandlas och dess förhållande till varandra.
Vad är Generalentreprenad?
Generalentreprenad är en av de så kallade upphandlingsformerna inom entreprenad. Generalentreprenad innebär att en enda entreprenör har ett direkt avtalsförhållande till beställaren. Det är alltså en entreprenad som innebär att en så kallad generalentreprenör samordnar ett antal underliggande delentreprenader.
I en generalentreprenad handlar alltså beställaren upp en entreprenör (generalentreprenören) som sedan i sin tur handlar upp ett antal underentreprenörer. Beställarens kontroll blir därmed mindre, samtidigt som en del av risken för att saker hamnar ”mellan stolarna” övergår på generalentreprenören. En generalentreprenad kan vara både en utförandeentreprenad eller en totalentreprenad.
Generalentreprenad är den vanligaste formen av utförandeentreprenad. Avtalet baseras på färdiga bygghandlingar som kan justeras för att ta i beaktning vad som anges i entreprenörens anbud. När avtalet är undertecknat blir det kostnadstillägg eller avdrag för alla ändringar som sedan tillkommer eller avgår. Därför måste du hålla reda på vad som ingår och inte ingår i kontraktet, liksom på vilka ändringar som sker och varför, och som därför alltid ska dokumenteras.
Skillnaden mellan utförandeentreprenad och totalentreprenad
Utförandeentreprenad och totalentreprenad är två olika entreprenadformer som reglerar ansvaret som en entreprenör och dess beställare tar för slutprodukten. I standardavtalen AB 04 och ABT 06 kan man hitta definitioner av dessa begrepp. Utförandeentreprenad anges som en entreprenad eller del av entreprenad där beställaren svarar för projekteringen och entreprenören för utförandet. Detta innebär att beställaren tar fram bygghandlingar och därför är ansvarig för sina framtagna konstruktioner och andra tekniska lösningar.
En totalentreprenad anges istället som en entreprenad eller del av entreprenad där entreprenören i förhållande till beställaren svarar för projekteringen och för utförandet. Här tar alltså entreprenören ett mycket större ansvar för hur slutprodukten blir än vid en utförandeentreprenaden. Vid en totalentreprenad har beställaren ett ansvar att ange vilka krav på olika funktioner som man önskar att entreprenaden ska uppfylla. Entreprenören har sedan ett ansvar är att se till att ta fram konstruktioner och annat som ska leva upp till dessa krav. Det är inte ovanligt att det förekommer totalentreprenader där beställaren också har kommit med förslag på tekniska lösningar. I de fallen ska entreprenören anpassa entreprenaden så att kraven i övrigt uppfylls. Entreprenadformerna förväxlas ofta med upphandlingsformerna delad entreprenad och generalentreprenad vilka faktiskt endast beskriver hur avtalsstrukturen ser ut.
Totalentreprenad
Totalentreprenad är entreprenadform där en enda entreprenör (totalentreprenör) är ansvarig för både projektering och produktion och som i sin tur tar in olika underentreprenörer. Vid totalentreprenad har beställaren alltså bara en avtalspart.
Detta är en entreprenad där entreprenören ansvarar för såväl projekteringen som utförande av arbetet. Entreprenören har ett funktionsansvar för entreprenaden, det vill säga entreprenören ansvarar för att projektet/byggnaden uppfyller den avtalade funktionen.
När entreprenadavtalet är undertecknat utgör det grunden för vad som ingår i priset och vad som inte ingår i priset. Det är därför viktigt att allt du vill ha faktiskt finns med i själva avtalet. För arbeten som ändras eller tillkommer efter avtalet får du betala extra, på samma sätt som avdrag ska göras om arbeten av någon anledning inte utförs. Det är därför viktigt att hålla koll på, och dokumentera, de arbeten som ändras efter avtalet har undertecknats.
Upphandlingsformer
Det är mycket viktigt att skilja på så kallade entreprenadformer mot upphandlingsformer. Upphandlingsformen reglerar antalet entreprenörer som ska upphandlas och dess förhållande till varandra. I Sverige finns tre grundläggande upphandlingsformer, delad entreprenad och generalentreprenad samt samordnad generalentreprenad.
Precis som inom entreprenadformerna finns här ett flertal olika varianter och kombinationer av upphandlingsformerna.
En delad entreprenad innebär att beställaren upphandlar och har avtal med samtliga entreprenörer. Entreprenörerna blir sidoentreprenörer till varandra.
I en generalentreprenad upphandlar beställaren en entreprenör (generalentreprenören). Generalentreprenören upphandlar i sin tur ett antal underentreprenörer. Underentreprenörerna blir sidoentreprenörer till varandra.
Samordnad generalentreprenad
En vanlig form av generalentreprenad innebär att du köper projektering och byggmaterial av ett företag, och anlitar ett annat för byggarbetet. Sedan får du ofta själv anlita övriga hantverkare som behövs för el, VVS- och markarbeten med mera. Det blir alltså en form av ett mellanting mellan en generalentreprenad och delad entreprenad. Här har du inte har hela kontrollen över hur byggnaden utformas, men du har dock hela ansvaret för hur arbetet planeras, samordnas och utförs. Det kan bli besvärligt om inte resultatet blir bra, och problem att komma till rätta med fel och brister i utförandet, om olika inblandade parter skyller på varandra eller på bristande samordning av dig.
Det kan vara bra att känna till att konsumentköplagen istället för konsumenttjänstlagen går att tillämpa vid köp av monteringsfärdiga hus, det vill säga om inte säljaren även uppför huset på fastigheten.
Upphandlingsstrategi
Entreprenadupphandling går i all enkelhet ut på att först välja den mest effektive och innovative entreprenören för ett specifikt projekt och sedan ge denne möjligheter och drivkrafter att göra sitt bästa under genomförandet av kontraktet. Men hur ska man veta vilken entreprenör man ska välja?
Det finns några tips när det kommer till detta:
1. Ta in flera offerter
Vid större arbeten rekommenderar vi att du tar in skriftliga offerter från flera olika håll. Kontrollera att priset är inklusive moms för privatpersoner och exklusive moms för företag och att offerten innehåller allt som ska utföras. Om offerten specificeras i delar så som material, arbete, kostnad för underentreprenörer och så vidare, kan du lättare bedöma offerten och jämföra den med andra.
2. Ta referenser
Det säkraste sättet att bli nöjd med sitt val av entreprenör är att ta referenser från tidigare kunder. Är entreprenören pålitlig och gör hen ett bra jobb? Använd dig även av sajter där du kan hitta recensioner från tidigare kunder, eller så leta efter så kallade ”svarta listor” över opålitliga entreprenörer. Hör dig för med kontakter i branschen.
3. Kontrollera vilket skattebevis som gäller
Kontrollera vilken form av skattsedel entreprenören har. Kontrollera också att det inte finns några obetalda skatter eller andra skulder hos kronofogden samt att entreprenören har de försäkringar som behövs.
4. Upprätta skriftligt avtal
Du ska alltid skriva ett avtal med entreprenören. Se till att tydligt specificera omfattningen av arbetet samt datum då jobbet ska vara klart. Tänk på att avtalet måste undertecknas av behörig firmatecknare för att gälla. Bestäm redan från början om det ska vara fast pris, löpande räkning eller takpris, och skriv in detta i avtalet.
5. För en dialog och var tydlig
Utgå inte från att entreprenören förstår exakt vad du menar, du måste vara tydlig med vilka val du gör och vad som är viktigt för dig redan inför upphandling. Det är du som vet hur du vill ha det. Tänk på att sena ändringar ofta blir dyra. Se även till att vara tillgänglig, åtminstone på telefon, för att lämna kompletterande information till entreprenören. Fördelen med att vara på plats är att man kan upptäcka eventuella misstag och åtgärda dessa i tid. Det är här som du många gånger har stor nytta av din kontrollansvarige.
Kontrollansvarig
När man som byggherre arbetar med ett stort byggprojekt så som att bygga hus eller liknande är det enligt lag så att man behöver en eller flera personer som ser till att arbetet flyter på enligt planerna och att lagar och regelverk följs. Detta krävs inom alla de olika entreprenad- och upphandlingsformerna, men det krävs inte vid mindre byggprojekt.
Vid byggnadsarbeten som kräver bygg-, rivnings- eller marklov ska byggherren i projektet enligt plan- och bygglagen utse en certifierad så kallad kontrollansvarig. Man kan också behöva anlita en kontrollansvarig om en byggnad ska ändras, exempelvis om ändringen berör bärande delar.
En kontrollansvarig är som spindeln i nätet, den person som ska ha en övergripande kontroll över alla delar inom ett byggprojekt och att allt arbete som utförs även utförs på ett korrekt vis.
Större byggprojekt
När man ska genomföra ett projekt som kräver bygglov eller bygganmälan, som exempelvis nybyggen eller tillbyggnader på större hus, behövs en kontrollansvarig. När den nya plan- och bygglagen trädde i kraft 2011 infördes detta ganska nya begrepp som alltså kallas kontrollansvarig som en ersättning till den tidigare titeln kvalitetsansvarig. Samtidigt som detta skedde så skärptes även kraven för denna roll och därmed också kompetensen på den kontrollansvarige. Som kontrollansvarig har man ansvar för att kontrollera att byggprojektet fullföljs i enlighet med gällande lagstiftning. Det gör man genom att upprätta en kontrollplan som byggherren ansvarar för att den följs. Under projektets gång gör den kontrollansvarige besiktningar på bygget för att se till att kontrollplanen följs, och meddelar byggherren när den inte gör det.
Byggherrens stöd
Den kontrollansvariges roll är att vara till hjälp och stöd för byggherren. Men denna person måste också vara självständig och inte jävig så att säga. Han får alltså inte ha något tidigare samröre eller vänskapsband med byggherren eller entreprenören i projektet. Detta beror på att byggnadsnämnden ska kunna lite helt på att den kontrollansvarige rapporterar opartiskt kring byggprocessen.
Under byggprojektet besiktigar den kontrollansvarige bygget, hen deltar även i samråd med byggnadsnämnden och med entreprenören. Hen är med vid byggnadsnämndens besök samt dokumenterar det fortgående arbetet i både text och bild. Vid projektets slut upprättar hen ett bevis på färdigställande av byggprojektet. Denna person är mycket viktig på så sätt att hen ser till att generalentreprenören sköter sitt uppdrag på rätt sätt, och hjälper byggherren/beställaren att hålla ordning på projektets kvalité.
Den kontrollansvarige ska hjälpa byggherren med att ta fram ett förslag till kontrollplan för det aktuella projektet. Vid rivningsprojekt ska den kontrollansvarige hjälpa till med inventeringen av både farligt avfall och annat avfall. Det är visserligen byggherrens ansvar att se till att kraven uppfylls och att kontroller görs i den omfattning som krävs, men den kontrollansvarige ska se till att kontrollplanen och gällande bestämmelser och villkor för åtgärderna följs samt att nödvändiga kontroller utförs. Om det görs några avvikelser från föreskrifter eller villkor som byggnadsnämnden har meddelat ska den kontrollansvarige underrätta byggherren och vid behov meddela byggnadsnämnden.
Kontrollansvarigs uppgift:
• Upprätta ett förslag till kontrollplan i samarbete med byggherren.
• Se till att kontrollplanen följs och att nödvändiga kontroller utförs.
• Närvara vid tekniska samråd, besiktningar och andra kontroller och vid byggnadsnämndens arbetsplatsbesök.
• Dokumentera sina byggplatsbesök och noterar iakttagelser som kan vara viktiga vid utvärderingen inför slutbesked.
• Upprätta ett utlåtande till byggherren och byggnadsnämnden som underlag för slutbesked.
När behövs det inte en kontrollansvarig?
Det krävs ingen kontrollansvarig vid vissa enklare åtgärder, det vill säga i relativt okomplicerade ärenden, där byggherren bedöms kunna uppfylla sitt ansvar utan stöd av en kontrollansvarig. De åtgärder som avses är:
• åtgärder som inte kräver lov eller anmälan,
• små ändringar av en- eller tvåbostadshus,
• små ändringar av andra byggnader än en- eller tvåbostadshus,
• åtgärder avseende uthus, garage och andra små byggnader,
• att flytta en eller flera enkla byggnader,
• byte av färg, fasadbeklädnad eller taktäckningsmaterial eller andra åtgärder som avsevärt påverkar byggnadens yttre utseende, förutsatt att byggnaden inte är en särskilt värdefull byggnad,
• åtgärder avseende skyltar eller ljusanordningar,
• åtgärder som kräver rivningslov på grund av utökad lovplikt i detaljplan eller områdesbestämmelser, och
• åtgärder som kräver marklov, om åtgärden är liten.
• anordna, inrätta, uppföra, flytta eller väsentligt ändra fasta cisterner och andra fasta anläggningar för kemiska produkter som är hälso- och miljöfarliga och för varor som kan medföra brand eller andra olyckshändelser, om anläggningen är liten och endast avsedd för en fastighets behov,
• anordna, inrätta, uppföra, flytta eller väsentligt ändra bygglovspliktiga vindkraftverk, om vindturbinens diameter är mindre än tre meter,
• anordna, inrätta, uppföra, flytta eller väsentligt ändra murar och plank,
• anordna, inrätta, uppföra, flytta eller väsentligt ändra parkeringsplatser utomhus, om anläggningen är liten,
• anordna, inrätta, uppföra, flytta eller väsentligt ändra begravningsplatser, om anläggningen är liten, eller
• anordna, inrätta, uppföra, flytta eller väsentligt ändra transformatorstationer
Sammanfattning
Det är främst två olika delar som du som byggherre måste ta ställning till innan ett byggprojekt kan starta. Det första är att du ska välja entreprenadform, det vill säga antingen totalentreprenad eller utförandeentreprenad. Nästa steg är att välja upphandlingsform, vilka är antingen generalentreprenad, delad entreprenad eller samordnad generalentreprenad. Det är upphandlingsformen som avgör och reglerar antalet entreprenörer som ska upphandlas och dess förhållande till varandra.
Generalentreprenad är en av de så kallade upphandlingsformerna inom entreprenad. Generalentreprenad innebär att en enda entreprenör har ett direkt avtalsförhållande till beställaren. Det är alltså en entreprenad som innebär att en så kallad generalentreprenör samordnar ett antal underliggande delentreprenader.
I en generalentreprenad handlar alltså beställaren upp en entreprenör (generalentreprenören) som sedan i sin tur handlar upp ett antal underentreprenörer. Beställarens kontroll blir därmed mindre, samtidigt som en del av risken för att saker hamnar ”mellan stolarna” övergår på generalentreprenören. En generalentreprenad kan vara både en utförandeentreprenad eller en totalentreprenad.
Upphandlingsformer
Det är mycket viktigt att skilja på så kallade entreprenadformer mot upphandlingsformer. Upphandlingsformen reglerar antalet entreprenörer som ska upphandlas och dess förhållande till varandra. I Sverige finns tre grundläggande upphandlingsformer, delad entreprenad och generalentreprenad samt samordnad generalentreprenad.
Precis som inom entreprenadformerna finns här ett flertal olika varianter och kombinationer av upphandlingsformerna.
En delad entreprenad innebär att beställaren upphandlar och har avtal med samtliga entreprenörer. Entreprenörerna blir sidoentreprenörer till varandra.
I en generalentreprenad upphandlar beställaren en entreprenör (generalentreprenören). Generalentreprenören upphandlar i sin tur ett antal underentreprenörer. Underentreprenörerna blir sidoentreprenörer till varandra.
Samordnad generalentreprenad
En vanlig form av generalentreprenad innebär att du köper projektering och byggmaterial av ett företag, och anlitar ett annat för byggarbetet. Sedan får du ofta själv anlita övriga hantverkare som behövs för el, VVS- och markarbeten med mera. Det blir alltså en form av ett mellanting mellan en generalentreprenad och delad entreprenad. Här har du inte har hela kontrollen över hur byggnaden utformas, men du har dock hela ansvaret för hur arbetet planeras, samordnas och utförs. Det kan bli besvärligt om inte resultatet blir bra, och problem att komma till rätta med fel och brister i utförandet, om olika inblandade parter skyller på varandra eller på bristande samordning av dig.
Upphandlingsstrategi
Entreprenadupphandling går i all enkelhet ut på att först välja den mest effektive och innovative entreprenören för ett specifikt projekt och sedan ge denne möjligheter och drivkrafter att göra sitt bästa under genomförandet av kontraktet. Tänk på följande:
- Ta in flera offerter
- Ta referenser
- Kontrollera vilket skattebevis som gäller
- Upprätta skriftligt avtal
- För en dialog och var tydlig
