Att bygga nytt eller bygga om är ett spännande projekt. Om man aldrig har gjort det tidigare kan det dock vara mycket att hålla reda på, med mycket ny information som man aldrig har behövt lära sig innan. Om man inte planerar att sköta hela projektet och bygget på egen hand så innebär det att man behöver anställa företag för att göra en del av jobbet åt en, så kallade entreprenörer.
Man måste välja upphandlingsform och entreprenadform, två begrepp som är viktiga och säkerligen helt okända för en om man är ny inom området. Den här texten tittar närmre på en upphandlingsform som kallas för delad entreprenad.
Vad är en Delad entreprenad?
En upphandlingsform har att göra med hur många leverantörer och entreprenörer som beställaren, det vill säga byggherren i ett byggprojekt, ska anställa. Det kallas för att upphandla, och därav begreppet upphandlingsform. Vid upphandlingsformen delad entreprenad anlitar beställaren flera olika entreprenörer för sitt projekt istället för bara en enda. Dessa olika entreprenörer får i sin tur i uppdrag av sin beställare att till exempel ta fram olika sorters bygghandlingar och ritningar.
Beställaren behåller en stor mängd ansvar vid en delad entreprenad, till skillnad från vid en upphandlingsform där beställaren upphandlar med en enda entreprenör som tar på sig en majoritet av ansvaret. Det ansvar som beställaren behåller vid den delade entreprenaden handlar framför allt om ett ansvar för samordningen och arbetsledningen under själva byggprojektet. Detta ansvar kan växa och bli rätt komplicerat, framför allt om man anlitar många olika entreprenörer. Hur många entreprenörer man är i behov av beror till exempel på hur stort och omfattande byggprojektet är. Exempel på entreprenörer man kan behöva anlita är el-entreprenörer, VVS-entreprenörer, byggnads-entreprenörer och luftbehandlingsentreprenörer. Det finns alltid en viss risk för att det uppstår konflikter mellan entreprenörerna och att det blir svårt att hålla en specifik entreprenör ansvarig vid ett eventuellt fel eller vid skador, på grund av att entreprenörerna lägger skulden på varandra. Om man inte själv närvarar mycket på bygget kan det då bli svårt att veta vem som låg bakom felet eller skadan.
Att man behåller en stor del av ansvaret under bygget innebär dock också att man behåller en stor mängd inflytande, vilket är något som många uppskattar, samt att man inte har några samordningskostnader. Man kan som beställare och byggherre själv avgöra exakt vilka entreprenörer som ska sköta jobbet åt en och i så fall välja dem man litar på.
Vid en delad entreprenad går det dock också att som byggherre dels centralisera och dels avsäga sig en del av ansvaret med. Det gör man i så fall genom att anlita en så kallad huvudentreprenör. Då överlämnas ansvaret för byggprojektets samordning till den entreprenören, och det blir dennes ansvar att anlita fler underleverantörer. Det vanligaste är att man gör en byggnadsentreprenör till huvudentreprenör. Vid sidan av huvudentreprenören kan byggherren dock också anställa så kallade sidoentreprenörer. Exakt hur ansvaret delas upp kan således skilja sig från byggprojekt till byggprojekt.
Ansvarsfördelningen vid delad entreprenad
Hur ansvarsfördelningen ser ut i ett byggprojekt kan som sagt skilja sig från projekt till projekt, även för alla projekt som har en delad entreprenad. Något som dock brukar gälla för alla byggprojekt när det kommer till just ansvarsfördelningen är att man som entreprenör enbart har ett direkt ansvar gentemot den aktör som har anställt en, om det så är byggherren eller en huvudentreprenör. I en delad entreprenad är det vanligast att man som entreprenör är ansvarig mot sin byggherre. Hur ansvarsfördelningen ser ut ska alltid dokumenteras i det avtal man skriver på vid anställningen. Det är nämligen avtalet man sedan går tillbaka till och kontrollerar om ett problem skulle uppstå under byggprojektets gång, för att se om ett avtalsbrott har ägt rum. Det är det som står angivet i avtalet som avgör vem som ska hållas ansvarig samt vad påföljderna borde bli.
Vad är upphandlingsformer?
Upphandlingsform är som sagt vad som avgör hur många entreprenörer en byggherre anlitar för sitt byggprojekt, men också hur de olika entreprenörerna står i relation till varandra. Det finns olika sorters upphandlingsformer och det går också att kombinera de olika formerna med varandra, så att den valda upphandlingsformen passar perfekt till byggprojektet i fråga. De tre vanligaste upphandlingsformerna är delad entreprenad, generalentreprenad och samordnad generalentreprenad. Som redan har beskrivits så har en byggherre det mesta av samordningsansvaret i en delad entreprenad och de entreprenörer som byggherren anställer kallas för sidoentreprenörer. Byggherren kan dock också anställa en huvudentreprenör, som då tar över en del av samordningsansvaret genom att anställa underentreprenörer.
I en så kallad generalentreprenad så anlitar byggherren en enda entreprenör, vilken blir projektets generalentreprenör. Vid en generalentreprenad blir samtliga av underentreprenörerna som sedan anlitas av generalentreprenören sidoentreprenörer till varandra. Generalentreprenören ansvarar helt enkelt för att byggprojektet går till så som byggherren har beskrivit. En samordnad generalentreprenad är en slags kombination av den delade entreprenaden och en generalentreprenad.
De viktigaste skillnaderna mellan delad entreprenad och generalentreprenad
Ett skriftligt avtal är den enskilt viktigaste faktorn för att förhindra problem som kan uppstå från en oklar ansvarsfördelning i ett byggprojekt. I avtalet anger man vilken upphandlingsform och entreprenadform som gäller för byggprojektet i fråga. Det finns fördelar och nackdelar med båda formerna.
Enklare kommunikation med en entreprenör
När man i en generalentreprenad enbart upphandlar med en enda entreprenör så vet man exakt vart man ska vända sig när man möts av ett problem som behöver lösas. Det spelar ingen roll inom vilket område felet ligger, om det till exempel har att göra med elektriciteten eller med VVS. Det är då generalentreprenörens ansvar att gå vidare med felet och ta itu med ansvarig underleverantör.
Mer ansvar i en delad entreprenad
Som redan konstaterats innebär den delade entreprenaden betydligt ner ansvar för byggherren. Ansvaret inkluderar samordning och beroende på entreprenadformen kan det också inkludera projektets projektering. Projekteringen är den del av ett projekt där man tar fram byggets olika dokument och handlingar samt ritningar. I den delade entreprenaden brukar byggherren därtill vara ansvarig för att säkerställa att byggarbetsplatsen är säker och följer alla regler vad gäller arbetsmiljön där. Om man inte följer alla dessa regler och en olycka skulle ske kan man som ansvarig byggherre bli skyldig att betala höga böter.
Bevisbördan
Även fast både sido- och underleverantörerna i en delad entreprenad bär ett visst ansvar gentemot byggherren så är det oftast ändå byggherren som har bevisbördan, om något i byggprojektet skulle gå fel. Det innebär som sagt att byggherren måste kunna bevisa vem som orsakade felet i fråga, annars är det byggherren själv som är ansvarig för att reparera eller bekosta skadorna.
Bättre uppfattning om byggprojektets kostnader
Hur mycket ett byggprojekt kostar är i slutändan beroende en rad olika faktorer, och vilka upphandlingsformer och entreprenadformer som leder till lägst kostnader varierar också. Generellt sett brukar den delade entreprenaden inte vara den billigaste i långa loppet för de längre och större byggprojekten. Dock kan den delade entreprenaden vara billigare för mindre projekt, och särskilt till en början eftersom man inte behöver betala för det man själv ansvarar för vilket är samordningen och ansvaret för arbetsmiljön. Om man som byggherre och beställare dessutom har mycket erfarenhet av eller kunskap inom bygg och projektledning kan kostnaderna gå ner ännu mer. Man måste emellertid vara medveten om att ett byggprojekt kan kräva mycket av ens tid när man väljer en delad entreprenad, och det kan därför bli svårt att sköta sitt vanliga jobb samtidigt.
Känna sig säkrare
I slutändan handlar det om att välja den upphandlingsform som passar ens unika projekt och behov allra bäst. Det är dock värt att tänka till en extra gång innan man bestämmer sig och skriver avtal. En av de främsta anledningarna till att många inte väljer den delade entreprenaden är att de i slutändan vill kunna känna sig så säkra som möjligt under hela byggprojektet. Det gäller dels ansvarsfördelningen och bevisbördan som redan konstaterats, men dels också att man inte behöver oroa sig för oförutsedda kostnader som kan uppstå på grund av ens olika entreprenörer. Om till exempel ens el-entreprenör är försenad eller inte kan komma på den dagen man har bestämt sedan innan kan det innebära att byggnadsentreprenören inte kan fortsätta med sina uppgifter. Då skapas en flaskhals i byggprojektet vilket kan orsaka förseningar och merkostnader.
Saker att tänka på när man ska bygga om huset
För många är det en dröm att bygga ett eget hus, eller göra renoveringar eller ombyggnader man tänkt på länge. De som bygger om sitt hus gör det ofta på grund av att de älskar sitt hus så mycket och inte vill flytta därifrån, men som behöver mera utrymme. När man ska starta sitt byggprojekt är det som sagt mycket man måste tänka på, och inte bara upphandlingsformen så som delad entreprenad. Här följer tips på olika saker som är bra att överväga när man funderar på att bygga nytt eller bygga om sitt hem.
Planera ordentligt från början
Precis som med alla viktiga projekt man genomför är det också viktigt att förbereda och planera ett byggprojekt så mycket som möjligt. En del av planeringen och förberedelserna är att ta reda på vilka konsulter, entreprenörer, arkitekter och andra aktörer man kommer behöva ta hjälpa av eller anställa. Det är ofta en bra idé att kontakta företag som man har blivit rekommenderad, eller som man har läst bra recensioner om. Något annat som är viktigt att komma ihåg är att olika entreprenörer, arkitekter och konsulter är bra på olika saker vilket innebär att man bör försöka hitta de aktörer som är bäst lämpade för ens unika byggprojekt.
När det kommer till planeringen av ens projekt kan man behöva definiera sin byggnadsåtgärd. Om man till exempel ska bygga om sitt hus istället för att bygga helt nytt finns det tre stycken indelningar att gå efter. Om man ska utöka storleken på sitt hus kallas det för att man ska göra en tillbyggnad. Det innebär att man lägger till ny husgrund. Om man istället vill göra sitt hus större genom att lägga till fler våningar och därmed göra huset större vertikalt sett så kallas det för en påbyggnad. Att skapa en källare kallas för att man gör en underbyggnad.
Ha koll på alla lagar och regler
När man ska starta ett byggprojekt är det viktigt att man har bra koll så att man inte riskerar att bryta mot några lagar och regler. En av de viktigaste sakerna att kontrollera är om ens byggprojekt och ens planerade åtgärd kräver ett bygglov. Det är nämligen inte alla som gör det, men samtidigt vill man inte riskera att börja bygga utan sitt bygglov. För att ta reda på om ens bygge kräver att man har ett bygglov kan man antingen vända sig till den kommun man bor i, eller ta hjälp av en arkitekt. Reglerna för bygglov kan skilja sig åt mellan olika kommuner.
Ta reda på alla priser
Att göra en budget är en viktig del av förberedelserna. Budgeten bör vara realistisk, vilket betyder att man måste ett reda på alla priser och kostnader i förväg. Budgeten ska såklart anpassas efter de resurser man har att tillgå. Det kan också vara en bra idé att överväga om det är troligt att man kommer få tillbaka den investeringen man gör i bygget om man en dag skulle sälja byggnaden. Hur mycket ett byggprojekt kostar beror på en mängd olika faktorer. Exempel på faktorer som påverkar priser och kostnader är:
- Hur stort bygget är
- Om man behöver ansöka om bygglov eller ej
- Hur mycket hjälp man behöver av externa entreprenörer, konsulter, arkitekter med flera
I regel brukar påbyggnader kosta mest per kvadratmeter, därefter tillbyggnader medan underbyggnader brukar kosta ungefär hälften så mycket. Såklart beror priset också på vad man ska använda byggnaden eller det nya rummet till. Ett badrum eller kök kostar mycket mer än vad exempelvis en garderob eller förråd gör.
Behövs en arkitekt?
Det är inte alla som väljer att ta hjälp av och anlita en arkitekt till sitt byggprojekt. Den del människor har själva den kunskap som krävs, eller så är deras projekt så pass små och enkla att arkitektens expertkunskap inte är nödvändig. Man kan undra om det är värt det ekonomiskt sett att anlita en arkitekt. I själva verket kan en arkitekt faktiskt hjälpa en att dra ner på kostnaderna för byggprojektet i fråga, genom att till exempel hitta mer kostnadseffektiva lösningar. En sådan lösning kan vara att göra byggnaden mindre utan att påverka hur den kommer kunna användas. Arkitekten kan också komma med idéer man själv aldrig hade kommit på, samt ta ansvar för uppgifter som att ta fram dokument och ritningar under byggets projekteringsfas.
Avgör vilken upphandlingsform och entreprenadform som passar bäst
För att kunna sätta igång med byggprojektet måste man som sagt bestämma vilken upphandlingsform och vilken entreprenadform man ska gå vidare med. Om man vill behålla en stor del av ansvaret för sitt projekt så väljer man en delad entreprenad och om man inte vill det passar generalentreprenaden bäst. När man har valt upphandlings- och entreprenadform går man vidare genom att anlita de entreprenörer som man vill ska göra jobbet åt en. Om man vill vara på den säkra sidan kan man välja att enbart anställa företag som är certifierade. När man sedan bestämt sig för alla aktörer man ska anlita är det alltid viktigt att skriva kontrakt med samtliga. Ju mer detaljerade kontrakten är, desto bättre. Det minskar nämligen risken för att missförstånd och konflikter uppstår, och gör det lättare att avgöra vem som har ansvar för vad. I både kontrakten och i planen för byggprojektet kan man med fördel inkludera en tidsplan. Den bör vara tydlig så att man under byggets gång kan hålla koll på om man ligger efter.
Sist men inte minst
En sista och viktig aspekt att ha i åtanke inför byggprojektet är grannarna. Det är nämligen viktigt att ens grannar inte är emot ens bygge. Det skulle de till exempel kunna vara om ens planerade tillbyggnad på något sätt försämrar deras boendesituation och vardag. Om grannarna motsätter sig ens byggidé är det något dem kan ta upp under ett grannehörande. Det är en process där kommunen fångar upp grannarnas eventuella åsikter om och invändningar mot projektet. Det sker dock bara vid de byggen som kräver ett bygglov. På grund av detta är det alltid en bra idé att se till så att ens planerade bygge inte kommer ske på ett sätt som kan ha en negativ inverkan på grannarna. Om man visar hänsyn mot sina grannar när man ska bygga om kanske de gör detsamma tillbaka om det en dag är ombytta roller.
Slutsats
För ett byggprojekt måste man alltid välja en passande upphandlingsform. Upphandlingsformen är nämligen vad som avgör hur många entreprenörer man som byggherre/beställare ska anlita för sitt byggprojekt. De tre vanligaste formerna är generalentreprenad, samordnad generalentreprenad och delad entreprenad. I en delad entreprenad anställer byggherren oftast flera olika entreprenörer. Därför ansvarar byggherren fortfarande för bland annat samordningen under projektet. Byggherren kan också anställa en enda huvudentreprenör, som tar över en stor del av ansvaret och som i sin tur anställer flera underleverantörer.
