Bostadsrättföreningar brukar skriva entreprenadavtal med en entreprenör när man behöver göra en tillbyggnad eller liknande.
Kommersiella entreprenader kan vara komplicerade och om man vill undvika tvist är det viktigt att allt blir rätt från början.
AB står för allmänna bestämmelser och T står för totalentreprenad.
Vid val av mellan AB04 och ABT06 gäller det att veta om beställningen avser totalentreprenad eller en utförandeentreprenad.
För att undvika entreprenadtvister finns det en del att tänka på vid tillämpning av standardavtalen AB 04 och ABT 06.
Vad är skillnaden mellan AB04 och ABT06?
AB04 och ABT06 är två villkor för entreprenadavtal som står för olika saker.
ABT 06 avser totalentreprenad, vilket betyder att entreprenören svarar för att vissa angivna funktionskrav uppfylls.
Om man dock vill reglera exakt hur något ska byggas kan AB04 vara ett bättre val.
Föreningen tar då fram alla ritningar och specifikationer.
Allmänna bestämmelser
Allmänna bestämmelser för entreprenad förkortas AB och består av många olika avtal.
Man har tagit fram dessa för att reglera mellan beställare och entreprenörer.
AB underlättar vid kontraktskrivande och ger en tydlighet som ska minska risker för tvister.
Viktigt att göra rätt avtal
Om en bostadsförening till exempel har bestämt sig för att bygga på balkonger till sina lägenheter är det mycket att tänka på när det kommer till avtal.
Det kan finnas osäkerhet kring skillnaden mellan de olika avtalen.
Man hittar en skicklig entreprenör och behöver då skriva ett entreprenadavtal.
Många gånger görs detta lite slarvigt och man fokuserar endast på pris och design.
I bästa fall används standardavtal, men även standardvillkor behöver ses över och anpassas för projektet i fråga.
Detta för att undvika potentiella tvister och oklarheter.
För att få ett tydligt och effektivt entreprenadavtal behöver standardvillkoren oftast kompletteras.
Det saknas nämligen särskilda lagregler för en entreprenad som beställs av en bostadsrättsförening.
Därför är det extra viktigt att utforma avtalet väl.
Totalentreprenad
En entreprenad kallas det när en entreprenör åtagit sig att leverera ett jobb till en beställare.
Vilket avtal som är bäst att göra med entreprenören går inte att säga generellt utan behövs bedömas från fall till fall.
Vid en totalentreprenad beskriver beställaren vilken funktion och vilket resultat som ska uppnås.
Entreprenören ansvarar sedan för att bygga så att den önskade funktionen uppnås.
Det är entreprenören som står för projekteringen och utförandet.
Detta är vad ABT06 avser, det kan också kallas för en ”funktionsentreprenad”.
Utförandeentreprenad
Ibland kan en utförandeentreprenad, alltså en AB04, vara till fördel för föreningen, till exempel om föreningen vill reglera exakt hur något ska byggas.
Då kan utförandeentreprenaden vara bra att välja som avtalsbas.
Föreningen ansvarar då för att ta fram alla specifikationer som behövs för byggnaden.
Detta betyder också att entreprenören inte behöver ta ansvar för att utförda arbeten fungerar som det var avsett.
Entreprenören har alltså bara ett utförandeansvar och inte ett funktionsansvar.
I andra fall kan det vara så att entreprenören är bäst lämpad att hantera de frågorna.
Då kan totalentreprenaden vara ett bättre val.
Kortfattat kan man säga att beställaren har större kontroll över projektet i en utförandentreprenad men att en totalentreprenad innebär en lägre risk för beställaren.
Detta eftersom byggbolaget i det fallet ansvarar för funktionen.
Oklarhet kring vad avtalet innebär
Det är ganska vanligt att göra misstaget att tro att entreprenören kommer ha allt ansvar när det kommer till ABT06.
Så är inte fallet, utan beställaren projekterar själv, antingen helt eller delvis.
Detta kan leda till tvister om ansvar som kan bli komplicerade och utdragna.
Kom ihåg att göra en så tydlig arbetsfördelning som möjligt i avtalet.
Lita inte på att standardvillkoren är allt som behövs
Det är mycket viktigt att granska avtalet noga innan signering.
Standardvillkoren täcker inte alla situationer och det kan finnas skäl att ändra eller lägga till något på vissa punkter.
Det finns något som kallas en AF-del, som innehåller utförliga administrativa föreskrifter.
Där kan man detaljreglera allt från praktiska villkor till arbetstider.
Som bostadsrättsförening kan det vara viktigt att det till exempel står i avtalet att störande arbete inte ska pågå under helger och kvällar.
Det kan också handla om ansvar mot myndighet, såsom frågor kring arbetsmiljö.
Viktigt är att vara medveten om vilket ansvar bostadsrättsföreningen har när det kommer till alla detaljer i avtalet.
Betala inte entreprenören för en ofärdig entreprenad
Många gånger betalar bostadsrättsföreningen i fråga hela entreprenadsumman utan att entreprenaden är klar.
Samma sak händer med entreprenader som är bristfälliga.
Detta är ett stort problem, då det bästa verktyget för en beställare i denna typer av tvister är just pengarna.
Därför bör man alltid fråga en jurist om råd innan man betalar hela summan för arbetet.
Det är också bättre att avtala att man betalar delbelopp i samband med att delar av entreprenaden görs färdigt.
Tänk igenom villkor för tvistelösning
När man vill sätta igång med ett projekt så är inte tvister det första man tänker på, men det är likväl viktigt att gå igenom vid avtalsupprättandet.
Både AB04 och ABT06 innehåller villkor om hur en tvist ska lösas, men det är inte säkert att dessa villkor är de bästa i just detta fallet.
För en förening kan det till exempel vara av fördel att en allmän domstol avgör en tvist, istället för en skiljeman, vilket är fallet i standardavtalen.
En tvist i domstol kan också skapa bättre möjligheter att nå en förlikning, då entreprenören inte vill vänta allt för länge på att få sina pengar.
Konsultuppdrag enligt ABK09
För konsultuppdrag finns ABK 09, detta står för Allmänna bestämmelser för konsultuppdrag.
Dessa kan till exempel användas vid framtagande av förfrågningsunderlag med en teknisk beskrivning av önskade åtgärder och entreprenadvillkor förtecknade i AF-delen.
Sammanfattning
Allmänna bestämmelser fungerar som ett basavtal.
Dessa kan man sedan många gånger behöva arbeta med för att det ska passa det projekt man vill genomföra.
Man kan ändra på eller lägga till vissa punkter.
AB04 är ett avtal som gäller funktionsentreprenader och ABT06 gäller för totalentreprenader.
För att undvika problem är det viktigt att gå igenom avtalen noga så att allt är tydligt och inget viktigt fattas.
