Byggprocessen består av flera olika steg, faser, delar och moment.
Det är alltid flera olika aktörer som är involverade i projektet.
Hur byggprocessen går till kan skilja sig åt, men det finns generellt några knutpunkter som är desamma.
I den här artikeln kommer vi att gå igenom grunderna när det kommer till byggprocessen och dess olika delprocesser.
Byggprocessens övergripande steg
Byggprocessen består av fyra övergripande steg: förstudie, projektering, genomförande och avslut.
1. Förstudie
Förstudien handlar om att exempelvis en byggkonsult eller någon med likvärdiga kunskaper får göra en bedömning av vilka sakkunniga som kommer behövas under förstudien. Dessa personer ska sedan lyfta fram de eventuella utmaningarna och riskerna som kan finnas med projektet och identifiera utmaningar som kan finnas kring miljöfrågor, brandaspekter och annat som rör konstruktionen på olika sätt.
Förstudien syftar till att ha en god insyn i det kommande projektet och att kunna förebygga eventuella överraskningar som kan riskera att leda till förseningar och ökade omkostnader. Genom att varje sakkunnig person får lämna information och förslag på åtgärder inom sitt specifika område skapas förutsättningar när det gäller att hantera detta.
2. Projektering
För att projektet ska kunna utföras och samordnas på ett så bra och smidigt sätt som möjligt brukar en person utses till projekteringsledare. Projekteringen handlar om att samla ihop det underlag som de sakkunniga har bidragit med i förstudien, vilket sedan kommer att användas vid bland annat begäran av offerter från externa parter. Genom att ha ett projekteringsområde som är tydligt avgränsat blir det ofta enkelt att jämföra dessa med varandra och kan förhandla fram ett avtal som alla är nöjda med.
3. Genomförande
Genomförandesteget består av flera olika delar, såsom att administrera arbetet, hålla i möten, vara med vid besiktningar, granska handlingar, följa upp ekonomiska delar, göra kostnadskalkyler, anlita personer för besiktning och hyressamordnare, ha kontakt med myndigheter, kommuner och privatpersoner samt att bygga själva byggnaden.
4. Avslut
När byggprocessen är genomförd återstår fortfarande visst arbete, såsom att överlåta dokument, handlingar, ritningar och anvisningar gällande skötsel och drift till kunden eller personen som ska förvalta och driva byggnaden. Hit hör även myndighetskontakt som godkänner byggnaden och nyttjandet av denna. Om besiktningar kommer genomföras i framtiden ska även detta informeras om.
Vilka delar består byggprocessen av?
Byggprocessen består av att utföra båda vissa moment samt få ett antal beslut fattade som gör det möjligt att utföra olika åtgärder.
• Startbesked
Startbeskedet är det besked som utfärdas av byggnadsnämnden när de har beslutat om att åtgärden – såsom att bygga, riva eller förändra mark – får genomföras. Innan man har fått denna tillåtelse får man inte uppföra projekt som kräver exempelvis bygglov.
När byggherren ansöker om att få ett startbesked ska hen kunna visa upp att kraven som ställs på insatsen kommer kunna uppfyllas. Detta gäller både kraven i planlagen, bygglagen samt deras tillhörande föreskrifter.
• Kontrollplan
Kontrollplan är den plan som byggnadsnämnden skapar i samband med sitt beslutsfattande inför startbeskedet. Som byggherre kan man lämna in förslag på vilka saker som kan kontrolleras, samt bidra med teknisk information kring arbetet som ska utföras. Den tekniska informationen är, precis som ansökningshandlingarna, obligatoriska.
• Kontrollansvariga
När det gäller projekt som kräver tillstånd av byggnadsnämnden för att kunna utföras ska det alltid finnas minst en, och helst flera, som är ansvariga för att kontrollera utförandet. I vissa fall kan det finnas undantag från detta, men det vanligaste är att det finns certifierade kontrollansvariga. Certifieringen av kontrollansvariga ska vara utfärdat av ett certifieringsorgan som är ackrediterat.
• Tekniska samråd
Tekniska samråd kan ibland vara en del av byggnadsnämndens arbetsprocess när de ska fatta beslut kring vissa ärenden. Till detta hör att gå igenom de ansökningshandlingar som har kommit in, förslaget till kontrollplanen, den tekniska informationen samt hur arbetet kan planeras och organiseras.
Tekniska samråd behövs generellt enbart i de fall där kontrollansvariga behövs; om det är mindre projekt eller insatser det rör sig om där inga kontrollansvariga kommer behövas, kommer det ibland inte heller vara nödvändigt med tekniska samråd.
• Besök på platsen för åtgärden
Generellt ska byggnadsnämnden besöka platsen där åtgärden ska, eller håller på att, genomföras. Detta brukar vanligtvis ske vid minst ett tillfälle under arbetets gång. Om, och när, det ska göras beslutas om på det tekniska samrådet. I vissa fall görs inga platsbesök, även fast det är vanligt att det görs.
Om det finns ett behov av att göra avstämningar under projektets gång är det ofta kontrollansvarig som följer och kontrollerar bygget. Hen ska bland annat se till så att bygglagstiftningar följs.
• Slutsamråd
Ett slutsamråd är det samrådet som hålls efter att alla byggåtgärder som omfattats av det tekniska samrådet har avslutats, och innan slutbeskedet har utfärdats. Det är vanligt att slutsamrådet hålls på platsen där byggåtgärderna har blivit genomförda.
Det är husherren som kontaktar kommunen när bygget är slutfört, varpå kommunen håller ett slutsamråd. Här kan bland annat handlingar och kontrollplanen gås igenom. Kontrollansvarig ska även berätta om det finns någonting som avviker från kontrollplanen. Mötet är ett sätt att kunna säkerställa huruvida villkoren för bygget är uppfyllda eller inte.
De som deltar på mötet är, utöver kommunen, byggherren, kontrollansvarig och byggföretaget. Även andra aktörer som är relevanta för arbetet kan komma att delta. Under mötet ska det föras ett protokoll.
• Slutbesked
Processer som börjar med ett startbesked ska också avslutas med ett slutbesked. Slutbeskedet utfärdas när byggherren uppvisar att samtliga krav har blivit uppfyllda i enighet med kontrollplanen. Om byggnadsnämnden godkänner detta och anser att alla krav är uppfyllda kan de utfärda ett slutbesked.
I fall där byggnadsnämnden hittar brister eller krav som inte har blivit uppfyllda kan byggherren vara tvungen att komplettera dessa delar för att få ett godkännande.
Det behövs ofta ett slutbesked från byggnadsnämnden för att byggherren ska få börja bruka sitt bygge, alternativt att byggnadsnämnden redan i startskedet har gett godkännande om att byggnaden får börja användas i en specifik omfattning innan slutbeskedet har utfärdats. Om slutbeskedet inte har getts och ingenting har avtalats om gällande förtidsbruk av byggnaden får byggherren inte heller använda sin byggnad förrän kompletteringen är genomförd och kraven uppfyllda, så att slutbeskedet kan ges.
Vilka aktörer är delaktiga i byggprocessen?
Det är framför allt fyra aktörer som är delaktiga, och har olika roller, i byggprocessen:
• Kommunen
Det är kommunen som fattar beslut rörande startbesked och slutbesked, samt håller i tekniska samråd och slutsamråd.
• Byggaktören
Byggaktören, eller byggherren, är den person som ska utföra, eller se till att andra utför, byggarbetet som ska göras. Personen är även ansvarig för att se till så att genomförandet sker i enighet med de krav som finns i planlagen och bygglagen.
• Länsstyrelsen
I vissa fall händer det att kommunen nekar byggaktören startbesked. Om detta sker kan byggaktören vända sig till länsstyrelsen för att överklaga beslutet.
• Boverket
Boverket är en förvaltningsmyndighet som kan tillhandahålla information om de byggprocessregler som finns generellt. De fattar dock inga beslut och tar inte ställning kring vad som ska gälla i specifika fall.
Vilka avgifter kan de olika aktörerna ta ut under byggprocessen?
Det är framför allt byggnadsnämnden som tar ut avgifter för sina arbetsinsatser under byggprocessen. Detta gäller både för deras beslutsfattande kring start- och slutbeskedet, men även för deras olika samråd, platsbesök och andra tillsynsbesök de gör för att kolla på bygget. Vad kostnaderna för detta är kan skilja sig åt mellan olika byggnadsnämnder. För att ta reda på vad avgifterna är vänder man sig till byggnadsnämnden i kommunen där bygget kommer ske.
Byggprocessens faser
Byggprocessens faser sträcker sig mellan dess start och dess slut; från att idén uppkommer till att produktionen är genomförd och överlämnad till kunden. Processen kan skilja sig åt mellan olika fall, bland annat beroende på vad som ska byggas, var det ska byggas, byggets storlek och komplexitet. Det kan också finnas variationer på grund av hur samarbetet mellan olika parter är utformat.
• Utredning av ärendet
En av de första faserna inom byggprocessen är utredning av ärendet. Ärendet grundar sig på att det finns ett behov av en viss typ av lokal som det saknas tillgång till, eller att man vill ha tillgång till mark där det redan står en byggnad som man vill riva.
I samband med det skapas det en verksamhetsbeskrivning där den tilltänkta lokalen definieras. I verksamhetsbeskrivningen ska det även framgå vilka funktioner som ska finnas, en översikt ska skapas, kraven som finns på bygget ska identifieras och kundens behov ska kartläggas. Även eventuella begränsningar och potentiella risker ska nämnas, och en målbeskrivning ska framgå.
Ärenden kan både handla om att producera nya byggnader, förändra redan befintliga byggnader genom exempelvis tillbyggnad, och när man önskar riva en byggnad.
• Programhandlingar
Under detta skedet i processen kommer programhandlingar för projektet att förberedas. Det är här det fattas beslut kring byggnadens utformning, storlek och tekniska detaljer. Programskedet kan förstås som en summering av de villkor som gäller för projektet och utgör grunden och underlaget för de beslut som kommer fattas beträffande projektets fortgång.
• Systemhandlingar
Systemhandlingarna handlar om mer specifika tekniska detaljer kring projektet. Det kan bland annat handla om vilka material som ska användas, vilka tillvägagångssätt som ska användas för att nå kravbilden som finns och hur bygget ska gå till. Detta syftar till att ge en bild av hur den tänkta byggnaden ska konstrueras och installeras, och används bland annat för att kunna göra upp en budgetbedömning och -plan. Till systemhandlingarna hör även att göra en arbetsmiljöplan samt en miljöplan.
• Bygghandlingar
Bygghandlingarna grundar sig i, och utgår ifrån, systemhandlingarna som har gjorts. Bygghandlingarna handlar bland annat mer konkret om hur arbetet ska utföras och används bland annat för att kunna ta fram ett anbudspris.
• Upphandlingar
När ett anbudspris har tagits fram i bygghandlingarna görs upphandlingar kring dessa av exempelvis entreprenörer som är involverade i projektet.
• Produktion
Produktionen innebär det fysiska skapandet av byggnaden. Fokus riktas här ofta på att testa så att alla tekniska funktioner fungerar som de ska, och att se till så att alla krav uppfylls. När detta är gjort görs en slutbesiktning av produktionen.
• Uppföljning
När produktionen är färdig och projektet slutfört kommer lokalerna att lämnas över till kunden. En del av uppföljningen kan vara att hålla i ett så kallat uppföljningsmöte som bland annat innefattar att besvara eventuella frågor och att samla ihop de erfarenheter som har gjorts under projektets gång för att kunna använda kunskapen vid kommande projekt.
• Förvaltning
Efter att uppföljningen har genomförts är det helt upp till kunden att förvalta byggnaden och dess lokaler.
Tillståndsprocessen: bygglov, rivningslov och marklov
Bygglov, rivningslov och marklov är de olika tillstånd man ansöker om i den initiala fasen av byggprocessen för att få tillåtelse att bygga, riva eller göra inverkan på marken på en specifik plats. Ansökan om detta lämnas in till byggnadsnämnden i kommunen. Om ett lov har utfärdats av byggnadsnämnden måste bygget, rivningen eller inverkan ha påbörjats inom två år samt avslutats inom fem år från dagen då beslutet fattades. Om åtgärden inte har påbörjats inom denna tiden upphör lovet att gälla, och behöver ansökas om på nytt om man fortfarande vill genomföra projektet.
Det tar vanligtvis mellan en och tre månader att få veta huruvida ansökan beviljas eller avslås. Om det skulle beviljas kan man sätta igång med projektet på en gång. Om ansökan skulle avslås kan man antingen överklaga beslutet till Länsstyrelsen eller fundera ut hur projektet kan förändras för att godkännas. Det är aldrig någon garanti att man får ansökan godkänd.
Kostnaden och avgifterna för att få lov kan skilja sig åt, bland annat beroende på var man tänkt bygga eller riva, vad man ska bygga eller riva, objektets storlek och hur komplext arbetet kommer vara. Priserna kan även variera mellan olika kommuner, och förändras över tid. För att ta reda på vilka aktuella priser det är som gäller, inklusive alla avgifter, kontaktar man antingen byggnadsnämnden i kommunen, stadsarkitektkontoret eller stadsbyggnadskontoret i den aktuella orten.
Vilka handlingar som ska lämnas in vid ansökan om lov kan även detta skilja sig åt mellan olika byggnadsnämnder och olika kommuner. Se därför till att alltid ta reda på vad som gäller i just ditt specifika fall och kan lämna in alla dokument direkt utan att behöva komplettera i efterhand på grund av att någon handling saknas. Generellt kan man säga att handlingarna som brukar efterfrågas är ritningar där plan, sektioner och fasader framgår. Dessa ritningar är vanligtvis i skala 1:100. Även en nybyggnadskarta, situationsplan, tekniska beskrivningar, konstruktionsritningar, anmälan av kontrollansvarig som är certifierad, kontrollplan för åtgärderna, materialbeskrivningar samt ritningar över el, vatten och avlopp är handlingar som kan komma att efterfrågas.
Bygglovshandlingar kan man få hjälp att ta fram av bland annat husföretag.
Anmälningsprocessen: bygganmälan och rivningsanmälan
Bygganmälan och rivningsanmälan innebär att meddela byggnadsnämnden i kommunen om att byggandet eller rivningen kommer påbörjas. Detta ska göras minst tre veckor innan arbetet påbörjas, och ska alltid göras oavsett om arbetet kräver bygglov eller rivningslov eller inte.
Det gäller i samtliga fall som innebär att bygga eller sätta upp en byggnad, göra betydande förändringar på befintlig byggnad, göra konstruktionsändringar som förändrar antingen byggnadens planlösning eller konstruktion, vid installation eller förändring av olika tekniska funktioner såsom hissar, ventilation, vatten, avlopp, eldstäder och rökkanaler. Det gäller också vid underhåll av byggnader som anses ha ett särskilt betydelsefullt värde och som regleras med områdesbestämmelser eller med en detaljplan, såsom kulturmärkta byggnader.
Efter att anmälan har skickats in till byggnadsnämnden kan de sammankalla samråd gällande bebyggelsen eller förändringen som ska ske. Byggherren ska då berätta vem som har utsetts till att vara kvalitetsansvarig för byggandet eller rivningen. När samrådet av avklarat kan man påbörja utförandet av projektet.
Bygganmälan och rivningsanmälan kan man få hjälp att ta fram av bland annat arkitekter och husfabrikanter.
Förfrågningsunderlag och offert
Förfrågningsunderlag innebär att man, utifrån byggprojekteringen, med hjälp av sakkunniga har tagit fram bra beskrivningar och detaljer över olika åtgärder som ska genomföras under byggprocessen. De sakkunniga kan bland annat vara arkitekter, konstruktörer, elektriker, VVS-konsulter, ingenjörer och miljökonsulter. Dessa vet ofta vad som behöver göras, på vilket sätt, när och vad kostnaden för detta kommer bli. Det gör det också möjligt att göra ett anbud, innehållandes både pris och innehåll.
Hyresgästsamordning
I fall där man bygger lokaler som ämnas att hyras ut är det viktigt att även ha de framtida hyresgästerna i åtanke, och se till så att det finns en hyresgästsamordnare för projektet. Detta gäller även när man ska genomföra förändringar av olika slag i redan befintliga bostäder, såsom stambyten, installation av hiss eller dylikt. Det gäller båda i privata bostäder och i lokaler där det pågår affärsverksamhet som kommer påverkas. Hyresgästsamordnaren fungerar som en representant utåt för projektet och blir en person man kan vända sig till med frågor som rör insatserna.
Utöver direktkontakt med personer som berörs av inverkan kan hyresgästsamordnaren även ha i uppgift att handlägga om åtgärder såsom godkännanden från hyresgäster och hyresnämnden, att ha möten för hyresgästföreningar och hyresgäster, sprida information till hyresgästerna och vara kontaktperson för dessa.
